Von Klaus Striebich, Geschäftsführer, RaRE Advise – Retail and Real Estate und ehemaliger Vorsitzender des Vorstandes des German Council of Shopping Centers e.V.

Sollte das allseits bekannte Sprichwort „Handel ist Wandel“ zur Anwendung kommen und Realität werden, dann sicherlich in der heutigen Zeit. Der technologische Fortschritt – von einfachsten IT-Anwendungen bis hin zur künstlichen Intelligenz, die unglaubliche Transparenz an Informationen und Schnelligkeit, wie diese transportiert werden, zwingen den Handel geradezu sich ständig neu zu erfinden, sich in immer schneller werdenden Rhythmen anzupassen und dynamisch auf neue Themen einzugehen. Zeitgleich hat sich die Rolle und Funktion des Konsumenten ebenfalls total geändert, genau genommen um 180 Grad gedreht.

Der 24//7-Kunde legt die Maßstäbe für die Logistik fest

Hat sich der Kunde früher geduldig in eine Reihe gestellt und gewartet bis er bedient wird und sein Produkt bekommt, ist seine unumstößliche Erwartungshaltung heute an den Handel: „24/7 – any“ (-where/-time/-way), d.h. zu jeder Zeit, an jedem Ort möglichst einfach und bequem sein Produkt zu erhalten bzw. seinen Wunsch erfüllt zu bekommen. Die bisherige Funktion des Handels, Waren zu beschaffen und über die verschiedenen Kanäle zu verteilen, hat sich massiv ausgeweitet und stellt damit auch an die Verteilungsfunktion, also ganzheitliche Logistik, neue Herausforderungen. Beschleunigt wird diese Entwicklung durch die enormen physischen als auch digitalen Mobilitätsmöglichkeiten des Kunden. Für einen Shopping- Trip nach New York oder um eine Bestellung in China auszuüben ist in beiden Fällen quasi nur noch ein Knopfdruck notwendig und problemlos ausführbar.

Handelsimmobilien bleiben zentrale Marktplätze mit wachsender Bedeutung

In der Handelsimmobilie Shopping-Center wird dies besonders deutlich, übt sie doch heute und in Zukunft mit ihrer zentralen Lage und zumeist überregionalen Bedeutung eine besondere Anziehungskraft auf den Kunden und die Handelsbetriebe aus. Schenken wir der Prognose von Statista Glauben, dann werden 2030 nahezu 79 Prozent der Bevölkerung in Deutschland in Städten leben. Der Marktplatzfunktion von zentralen  Handelsplätzen in urbanen Gebieten dürfte dann noch eine größere Bedeutung zukommen.

Herausfordernd ist allerdings die prozessuale Abwicklung der Transaktionen, also das Erreichen der Ware beim Kunden bzw. die Rücksendung oder Abgabe vom Kunden an den Händler. Die sogenannte „letzte Meile“ ist kein Fixpunkt zu Hause beim Kunden mehr, denn durch dessen Mobilität pendelt er zwischen zu Hause, Arbeitsplatz, Freizeitstätten, Markt- und Einkaufsplätzen oder seinen „Communities“, wo und zu welcher Uhrzeit auch immer dies sein wird.

Öffnungszeiten spielen für den Kunden im Grunde keine Rolle. Erreichbarkeit und Zugänglichkeit dürfen kein Hinderungsgrund sein, hat er doch immer die reine Onlinealternative zur Auswahl.

Service + Schnelligkeit x Vielfalt = die Erfolgsformel des Shopping-Center 2030

Wir werden in Zukunft Shopping-Center vorfinden, die die aktuellsten Sortimente für den Kunden kuratieren, immer gepaart mit dem besten Service. Schnelle Sortiments- und Angebotswechsel müssen vom Eigentümer und Betreiber der Shopping-Center-Immobilien organisiert und gewährleistet werden, Innovationen werden den Kunden überraschen und verführen. Die Vielfalt der Waren und Sortimente wird stark zunehmen, die Produktlebenszyklen eher abnehmen, was sich in den Fristigkeiten der Angebote niederschlagen wird. Neue Vertriebsformen wie „Pop-Ups“ werden zum Standard.

Aktuelle Beispiele im Handel sind u.a. die neuen Shops der Automobilhersteller, die sich nun viel stärker den Kunden nähern wollen und müssen, weitere Beispiele aus dem Bereich Elektromobilität werden sicherlich folgen. Nicht der klassische Einkauf von Waren und die Umsatzabwicklung stehen im Vordergrund, sondern die Möglichkeit das „Zeitbudget“ (das eigentlich wertvolle Gut des Kunden) zu erhalten wird zum Ziel werden. Seine Zeit mit Freunden oder in der Community möglichst vielfältig zu verbringen steht im höchsten Interesse des Kunden. Entertainment-, Freizeit- und natürlich Gastronomie- und Restaurantangebote werden neben den vielen bekannten und neuen Handelsthemen den künftigen Branchen- und Mietermix von Shopping-Centern bestimmen.

Shopping Center als Logistikpartner 2030 – worauf es dabei ankommt

Setzen wir die skizzierte Zukunft der Shopping-Center- Branche voraus, so ergeben sich neue Perspektiven aber auch enorme Herausforderungen für den stationären Handel und die zum Erfolg nötige Logistik zum Kunden. Zum einen ist die heute teils sehr starre Warenversorgung, die Annahme von Waren und Pakete für die Mieter in eine fließende Lieferkette neu zu denken. Wenn der Kunde sich um elf Uhr entscheidet, sein weißes Hemd um 17 Uhr ins Büro geliefert zu bekommen, dieses aber im Zentrallager außerhalb der Stadt ist, dann ist eine Anlieferungsvorgabe der Stadt am 24  Morgen bis zehn Uhr nicht hilfreich. Der Kundenentscheidung seine Ware nach Öffnungszeitenschluss selbst abzuholen muss mit sicheren und stark serviceorientierten Paketstationen Rechnung getragen werden. Microhubs können in jedem Shopping-Center nicht nur ein Teil des Service sein, sie können auch für weitere Frequenzen sorgen und das Center als wichtigen Baustein in der „letzte Meile“ fest verankern. Ein Mieter wird in 2030 mindestens „Multi- Channel“-Handel“ haben müssen oder noch besser „Omnichannelhandel“ praktizieren. Die Lieferung aus der Filiale (kurze Zeiten und Wege) wird zum Standardangebot und ist die schärfste Konkurrenz zum reinen Onlinehandel, da so sehr gute Lieferzeiten im Umkreis von ca. 30 Minuten Fahrzeit zum Shopping Center erreicht werden können. Die hierbei zu lösenden Herausforderungen beginnen bei der Anpassung der bestehenden Architektur und Infrastruktur, da Lieferverkehre die Besucherfrequenzen nicht stören sollten und zudem die „Fahrzeuge“ (von Lieferung via Klein LKW mit vier Meter Höhe bis E-Transportfahrrad) die Logistikübergabepunkte im Shopping-Center effizient erreichen können müssen. Zufahrten in Parkhäuser sind heute größtenteils nur zwei Meter hoch, stellen aber durch den perfekten Anschluss an das Gebäude ideale Möglichkeiten einer zukünftigen Logistikkette dar. Anstehendes, hieran orientiertes Refurbishment, kann z.B. passende Deckenhöhen realisieren und somit neue Logistikkonzepte ermöglichen.

Ohne neue politische Rahmenbedingungen wird es nicht gehen

Die Rahmenbedingungen dafür müssen sowohl verwaltungstechnisch, als auch politisch gegeben sein. Dafür bedarf es Anpassungen in der Gesetzgebung (vor allem im Bereich der Öffnungszeiten) und deutlicher Beschleunigung bestehender Vorschriften (z.B. im Bereich der Sortiments- und Nutzungsrestriktionen und der Schaffung von Baurecht). Ansonsten wäre eine Wettbewerbsfähigkeit der heutigen Betriebsformen zukünftig nicht gewährleistet. Die gemeinsamen Herausforderungen der Branche liegen also nicht nur in der Schaffung von logistisch perfekten Lieferketten, sondern ebenso deutlich in der sichtbaren Erhöhung der gesellschaftlichen Akzeptanz der existenziellen Arbeitsvoraussetzungen des klassischen stationären Handels als erfolgreicher „Omnichannelhandel 2030“.

Fazit

Die Shopping-Center der Zukunft werden vielfältiger, interaktiver, bunter, serviceorientierter, kundenfreundlicher und informativer werden. Es bestehen beste Voraussetzungen und Möglichkeiten sich zu der Plattform – sowohl in analoger und digitaler Form – für die Kunden und Händler zu entwickeln, und somit haben Shopping Center beste Chancen für eine positive Zukunft als die lebendigen Marktplätze der Städte.

Dieser Beitrag stammt aus der Publikation „Retail meets Logistics 2030“, die unter diesem LINK abrufbar ist.