Von Dr. Thomas Steinmüller, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Logistikimmobilien und Vorstand, CapTen AG

Aktuell sind Handelsflächen dadurch geprägt, dass sie kundennah angesiedelt und für die Warenabholung durch den Kunden ausgelegt sind. Logistikflächen hingegen sind zumeist außerhalb des städtischen Umfeldes angesiedelt.

Der vermeintliche Vorteil des Handels in Form des Einkaufserlebnisses und der Haptik verliert zunehmend an Bedeutung. Dagegen rücken die kundennahen Flächen und Lagermöglichkeiten in den Fokus: die letzte wirkliche Domäne des Handels.

Dies haben jetzt auch die Plattformbetreiber erkannt, kaufen Handelsunternehmen (z.B. Kauf von Whole Food durch Amazon) eben genau wegen dieser Flächen auf und installieren eigene Flächen mit neuer Technologie (Amazon Go). Ergänzt wird dies durch Angebote in der instant-delivery (Amazon Prime) sowie der Belieferung aus urbanen Lagern selbst im Frischesortiment (Amazon Fresh).

Der Handel muss sich vom tradierten Push-Prinzip weiterentwickeln, d.h. Waren optimiert einzukaufen und dann den Kunden zu verkaufen. Die Antwort ist das Pull-Prinzip, d.h. der Kunde wünscht und der Handel liefert. Dieses zunächst unattraktiv erscheinende Agieren bietet das Potential, dem grassierenden Margendruck entgegenzutreten, durch individualisierte und nicht preisvergleichbare Produkte. Zudem ändert sich der Fokus auf den Kunden: die customer-centricity. Anders als der Handel agieren die Unternehmen der Digitalära, indem sie Kunden echte Erleichterungen zukommen lassen wollen, koste es, was es wolle – weil sie verstanden haben, dass die Daten eine kostenkompensierende Größe darstellen.

Hieraus resultiert z.B. das Angebot, Waren nach Hause zu liefern und dies in kürzester Zeit. Diese Lieferung erzeugt natürlich höhere Kosten – im Vergleich zur tradierten Selbstabholung durch den Kunden – und erfordert völlig neue logistische Abläufe. Im Gegenzug wird erreicht, dass der Kunde an den Service gewöhnt wird, sich den Weg in den stationären Handel erspart und zudem mit den Daten seine Gewohnheiten offenlegt. Diese werden auch für logistische Zwecke genutzt: im Rahmen der antizipativen Logistik wird  versucht, aus den Daten heraus schon „voraussehen“ zu können, was der Kunde morgen bestellen wird. Neben bestimmten Regelmäßigkeiten des täglichen Lebens sind Online-Suchen ein wertvoller Hinweis, den gerade Plattformen ausgiebig nutzen und durch den Einsatz der Künstlichen Intelligenz in einer Breite validieren können, die dem klassischen Handel nicht mehr zur Verfügung stehen.

Ein weiterer Aspekt kommt durch die Digitalisierung mit ins Spiel – sowohl für den stationären Handel als auch für die Logistik von erheblicher Bedeutung: der 3D-Druck, der das Vor-Ort-Erzeugen von – auch individuellen – Produkten ermöglicht, so dass überhaupt keine Logistik im Nachschub mehr erforderlich ist, sehr wohl aber in der Auslieferung.

Die Immobilienantwort auf diese Herausforderungen erfolgt durch folgende Varianten:

  • Kundenzugängliche Ladenlokale mit Lagermöglichkeiten: Ladengeschäfte, die neben dem Verkaufsvorrat in Regalen auch noch weitere Flächen für die Lagerung aufweisen. Diese Standorte können sich auch in Seitenstraßen befinden und auch kleinere Dimensionen aufweisen.
  • Botenzugängliche Lagerräume: Zusammenhängende Lagerräume, die entweder direkt dafür vorgesehen sind oder auch Service- und Kellerflächen oder Tiefgaragen und Parkhäuser. Diese Standorte können sich ebenfalls auch in Seitenstraßen befinden und auch kleinere Dimensionen aufweisen.
  • Virtuelle Gruppierung von örtlich nicht zusammenhängenden Lagerorten: Hier kommen z.B. einzeln botenzugängliche Kellerräume zum Einsatz, die über einen IT-Oberfläche als virtuelles Lager verwaltet werden, indem jede Räumlichkeit einen definierten Lagerort darstellt.
  • Integration von Bereichen in Wohn- und Büroobjekten: Kellerbereiche sind häufig nicht vollständig ausgelastet und können damit als Lagerstandorte genutzt werden, sofern sie botenzugänglich sind. Eine Abkehr von Einzelkompartimenten pro Mieteinheit hin zu automatisierten Einlagerungssystemen mit definierten Ladungsträgern können eine deutliche Verdichtung erzeugen und damit freie Flächen für Drittaktivitäten zur Verfügung stellen.
  • Integration von Bahnhofsflächen: Flächen auf Bahnhöfen, sowohl kunden- als auch botenzugänglich, können weit umfangreicher in die Warenversorgung mit einbezogen werden, als dies bisher gegeben ist.
  • Pop-up-Lager für kurzfristige Lagerung in Serviceflächen oder auch auf Freiflächen: Kurzfristige Lagermöglichkeiten, auch auf privaten Freiflächen und Parkplätzen ist eine weitere Option zur Generierung von Lagerflächen. Gleichwohl ist zu berücksichtigen, dass öffentliche Verkehrsflächen, so wie von Paketdienstleistern gefordert, nicht für Ausliefer- und Zwischenlagerfunktionen missbraucht werden sollen.

Auch wenn zunehmend kundenzugängliche Handelsflächen zugunsten von Logistikflächen abnehmen, wird sich gleichwohl deren Mietniveau in Richtung der Handelsflächen orientieren.

Dieser Beitrag stammt aus der Publikation „Retail meets Logistics 2030“, die unter diesem LINK abrufbar ist.