Von Iris Schöberl, Vorsitzende des ZIA-Ausschusses Handel und Managing Director, BMO Real Estate Partners GmbH & Co. KG

Eines ist klar: Einzelhandels- und Logistikimmobilien werden 2030 weiterhin einen festen Platz in den Portfolios der Investoren haben. Voraussichtlich wird zwar der Logistikanteil stärker wachsen als der des Einzelhandels; durch die sich wandelnden Verbraucheranforderungen wird es allerdings auch zur Vermischung der beiden Assetklassen kommen. In diesen alternativen Nutzungsmöglichkeiten von Immobilien liegen spannende Investitionsmöglichkeiten.

Der Onlinehandel wirkt wie ein Turbo für die Logistikbranche, weshalb nicht nur die Logistiker selbst, sondern auch Logistikimmobilien seit Jahren dynamisch wachsen. Gleichzeitig führt der Onlinehandel der Logistikbranche aber auch ihre Grenzen vor Augen. Es knirscht gewaltig: verstopfte Straßen, frustrierte Autofahrer, Zustellfahrer an der Belastungsgrenze und unzufriedene Kunden.

Die Frachtmengen sind schnell gewachsen und ein Ende des Wachstums ist nicht in Sicht. So nannte der Bundesverband E-Commerce und Versandhandel Deutschland e.V. (bevh) für den Onlinehandel in Deutschland ein Umsatzplus von 11,1 Prozent für das erste Halbjahr 2018 im Vergleich zum Vorjahr. Das Weihnachtsgeschäft dürfte zusätzlich für Auftrieb sorgen.

Vor diesem Hintergrund stellt sich zunehmend die Frage, wie lange die deutschen Mobilitätssysteme noch mithalten können. Viele Städte sind den neuen Anforderungen schon heute nicht mehr gewachsen. Zu wenige zentrale Lagerflächen, keine effizienten Verteilsysteme und zu viele Paket-Fahrten mit Kleintransportern beschreiben die derzeitige Misere der City-Logistik.

Neben reinen Logistikimmobilien außerhalb der Stadt wird daher künftig eine interessante Mischnutzung mit Einzelhandelsimmobilien entstehen. Getrieben wird diese Entwicklung vom E-Commerce-Sektor und der stärkeren Verknüpfung von stationärem Geschäft und Onlinehandel. Aber schnelle Lösungen sind nicht in Sicht. Die Zunahme des Onlinehandels in Kombination mit sehr kurzfristigen Lieferzeiten – Stichwort Same Day- oder sogar Same Hour Delivery – fordert  von den Logistikern eine große räumliche Nähe zu den Kunden. Und das unabhängig davon, ob es sich um Geschäftskunden oder Endverbraucher handelt. Aber in den Städten fehlt es an bezahlbaren Grundstücken und Bestandsobjekten, die für Lagerflächen in Frage kommen. Als sogenannte Mikro-Hubs genutzte Parkdecks oder Obergeschosse von Warenhäusern können allenfalls eine vorübergehende Lösung sein, denn das Grundproblem eines weiteren Anstiegs des Verkehrsaufkommens in Innenstädten bleibt damit bestehen.

Der derzeit diskutierte „Peak Zuschlag“, das heißt ein Aufpreis für große und besonders schwere Pakete beziehungsweise solche mit zusätzlichem Handling- Aufwand, könnte der Branche etwas Zeit verschaffen. Denn der deutsche Konsument ist bisher an kostenfreie bzw. -günstige Zustellung an die eigene Haustür gewöhnt. Daher könnte er vor zusätzlichen Zustellkosten zurückschrecken und sich neuen Lösungen gegenüber aufgeschlossen zeigen. So könnten die derzeit von Logistikern an hoch frequentierten Orten wie (U-)Bahnhöfen, Tankstellen oder Parkplätzen von Lebensmitteleinzelhändlern betriebenen „Pick-up-Points“ eine größere Verbreitung finden. Besser wäre es, wenn diese sogar von allen Logistikern gemeinsam bedient werden könnten – bis hin zu gemeinsamen Mikro-Depots in Citylage.

In der City-Logistik beziehungsweise der Zustellung auf der letzten Meile geht es nicht nur um neue technologische Lösungen wie fahrerlose Elektro-Lkw, eine digitale Erfassung der Transportdaten, die onlinebasierte Bearbeitung von Transportdokumenten, Kundeninformation, intelligente Vernetzung vom Versender bis zum Empfänger, Big-Data-Analysen und Blockchain- Technologien. Wichtig sind letztlich auch die Bewältigung der Paketflut und die damit verbundene Reduktion von Individualzustellungen. Die Anlieferungen bis vor die Haustür dürfte ein Premiumservice werden, für den Kunden künftig zusätzlich zahlen müssen. Wer das nicht will, holt seine Waren in Abholstationen oder Läden ab. „Click & Collect“ entwickelt sich damit zu einer großen Chance für den stationären Einzelhandel.

Er kann seine Ladenfläche noch stärker als Erlebnisraum gestalten und sein Ladengeschäft so emotionalisieren. Dieses entwickelt sich zu einer Marke und in Kombination mit Dienstleistungen kann der stationäre Laden die Kundenbindung wieder stärken und intensivieren. Bisher waren Kunden in stationären Läden recht anonym unterwegs. „Click & Collect“, neue Instore-Technologien wie kontaktloses Bezahlen oder die Kaufabwicklung per App, „Magic Mirrors“ in den Umkleidekabinen sowie individualisierte Tagesangebote im Laden über die Store-App können nun dazu beitragen, dass Einzelhändler ihre Kunden und deren Kaufverhalten besser kennenlernen. Der stationäre Laden wird damit zum wichtigen „Touchpoint“ und neben dem Online-Store zum Markenbotschafter. Mit einem passgenauen Sortiment sind schon schlanke Lager für Einzelhändler ausreichend. Gleichzeitig gewinnen sie Raum für die Inszenierung ihrer Waren. Trotz einer hohen Durchdringung des E-Commerce werden aber nicht alle Bereiche digitalisiert werden. Denn Shops ohne Ware – nur noch mit Screens oder Magic Mirrors – können das Bedürfnis der Kunden nach einem besonderen Einkaufserlebnis nicht befriedigen. Sie sind daher ein eher unrealistisches Zukunftsszenario. Die Digitalisierung im Einzelhandel gibt den stationären Einzelhändlern jedoch die Chance, ihre Kunden durch Persönlichkeit und Image, Stil, kuratierte Looks sowie spezifische Angebote ebenso an sich zu binden wie durch Datenwissen und eine effiziente Logistik.

Zusätzlich kann der stationäre Laden auch Auslieferungslager für die Heimzustellung seiner Waren werden und so Dienstleistungen wie Same-Hour- oder Same-Day-Delivery kosteneffizient anbieten. Zalando beispielsweise arbeitet diesbezüglich an ersten Lösungen und hat bereits erfolgreiche Feldversuche in Berlin und Hamburg durchgeführt. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis diese Services auf weitere Städte ausgedehnt und von weiteren Online-Store-Betreibern angeboten werden.

Alles in allem dürften die 2030er von vielfältigen Bündnissen und Kooperationen geprägt sein – sei es zwischen Logistikern untereinander oder zwischen Logistikern und Einzelhändlern. Zudem dürften sich neue Allianzen zwischen „Pure-Online-Playern“ und stationären Anbietern ergeben. Zunehmend suchen reine Online-Shops auch den Auftritt mit stationären Läden. Das muss nicht immer das eigene Geschäft in einer A-Lage unserer Innenstädte sein. Auch „Shop-in-Shop“-Lösungen bestehender Einzelhandelsfilialisten, die in dieser Form von Frequenzsynergien profitieren dürften, sind möglich.

Die Herausforderungen der City- und Zustelllogistik machen solche Änderungen notwendig. Doch auch wenn die Rolle der innerstädtischen Einzelhandelsimmobilie neu interpretiert werden muss: Ihre große Bedeutung für die Highstreet wird sie beibehalten. Und der stationäre Einzelhandel selbst wird einer der wichtigsten Bausteine in der Warenverteilung an Konsumenten sein.

Dieser Beitrag stammt aus der Publikation „Retail meets Logistics 2030“, die unter diesem LINK abrufbar ist.