Von Andreas Dombret, Vorstandsmitglied der Deutschen Bundesbank

Nach intensiven Verhandlungen wurde am 7. Dezember 2017 das endgültige Basel III-­Reformpaket beschlossen, nachdem der erste Teil des Reformpakets bereits im Jahr 2010 auf Baseler Ebene verabschiedet wurde. Mit dem neuen Reformpaket werden die Vorgaben zur Berechnung der Kredit­ und operationellen Risiken, die die Banken mit Eigenkapital unterlegen müssen, geändert. Dieser Beitrag widmet sich diesen Neuerungen mit einem speziellen Blick auf die Eigenkapitalanforderungen für Kreditrisiken aus Immobilienkrediten und damit auf einen wichtigen Teil des Finanzierungsumfelds der Immobilienwirtschaft.

Für die Berechnung der Eigenkapitalanforderung für Kreditrisiken können die Institute zwei alternative Ansätze verwenden, zum einen den Kreditrisikostandardansatz (KSA) und zum anderen den auf internen Ratings basierenden Ansatz (IRBA). Während die Eigenkapitalanforderungen im KSA anhand aufsichtlicher Vorgaben abgeleitet werden, dürfen Kreditinstitute im IRBA eigene Parameterschätzungen verwenden. Dabei wird unterschieden zwischen dem Basis-IRBA, bei dem Institute lediglich eigene Schätzungen der Ausfallwahrscheinlichkeit eines Kreditnehmers verwenden dürfen und dem fortgeschrittenen IRBA, bei dem zusätzlich die Verlustquoten  bei Ausfall des Schuldners sowie Kreditkonversionsfaktoren für außerbilanzielle Positionen durch ein Institut selbst geschätzt werden.

Neuerungen im KSA

Die Vorschriften zur Ermittlung der Eigenkapitalanforderungen für Immobilienkredite nach dem KSA werden durch Basel III umfassend geändert: Zunächst wurden die Anforderungen für die aufsichtliche Anerkennung der Immobiliensicherheiten präzisiert. So muss eine Bank die rechtliche Durchsetzbarkeit der Sicherungsabrede, die konservative Bewertung und die Drittverwendungsfähigkeit der Sicherheit (d. h. die Immobilie kann ohne weitere Maßnahmen von einem Dritten im vorhandenen Bauzustand genutzt werden) sicherstellen und die Schuldendienstfähigkeit des Kreditnehmers prüfen, um die Immobilie bei der Berechnung der Mindestkapitalanforderungen als Sicherheit berücksichtigen zu können.

Ist eine Immobiliensicherheit grundsätzlich anerkennungsfähig, ist im nächsten Schritt zu unterscheiden, ob es sich um eine Wohn- oder eine Gewerbeimmobilie handelt. Weiterhin ist zu prüfen, ob der Kredit aus dem Einkommen des Kreditnehmers zurückgezahlt werden kann („klassische“ Immobilienfinanzierung) oder die Rückzahlung der Forderung im Wesentlichen von den aus der Immobiliensicherheit erwirtschafteten Zahlungsströmen abhängt. Hier hat der Baseler Ausschuss die in vielen Ländern während der Finanzkrise gemachte Beobachtung aufgegriffen, dass solche Kredite ein höheres Ausfallrisiko aufweisen können als „klassische“ Immobilienfinanzierungen, so dass für diese Kredite zukünftig grundsätzlich höhere Eigenkapitalanforderungen gelten. Diese Erhöhung der Eigenkapitalanforderungen kann aber für Gewerbeimmobilienkredite vermieden werden, wenn für einen nationalen Immobilienmarkt nachgewiesen wird, dass die Verlustraten aus diesen Forderungen bestimmte Obergrenzen nicht überschreiten (sog. Hard-Test).

Das maßgebliche Risikogewicht für mit Immobilien besicherte Kredite hängt im KSA vom Beleihungsauslauf der Finanzierung ab, wobei höhere Beleihungsausläufe zu steigenden Kapitalanforderungen führen.

Als dritte Kategorie der Immobilienfinanzierung wurden Kredite zur Finanzierung der Grunderwerbs-, Erschließungs- und Bauphase von Immobilien eingeführt. Auch hier steht das Risiko aus dem Objektwert im Fokus der aufsichtlichen Risikoeinschätzung, so dass diese Kredite unabhängig von der Bonität des Kreditnehmers grundsätzlich ein festes Risikogewicht von 150% zugewiesen bekommen.

Zusammenfassend wird durch die beschriebenen Änderungen zur Ermittlung der Mindesteigenkapitalanforderungen für Immobilienkredite im KSA die Risikosensitivität der Verfahren wesentlich verbessert und die Höhe der Kapitalanforderungen an die Verlusterfahrungen der Finanzkrise angepasst. Dies führt dazu, dass risikoärmere Kredite mit weniger Eigenkapital unterlegt werden müssen als bisher, während die Kapitalanforderungen für risikoreichere Kredite steigen. Dies ist aus aufsichtlicher Sicht zu begrüßen und setzt die richtigen Anreize für Kreditvergabe durch die Institute. Zudem tragen verschiedene Regelungselemente wie z.B. der Hard Test dazu bei, dass die Besonderheiten der nationalen Immobilienmärkte und damit auch des Immobilienmarktes in Deutschland in der Bankenregulierung angemessen und risikoreduzierend berücksichtigt werden.

Neuerungen im IRBA

Mit Blick auf Immobilienkredite sind auch Anpassungen beim IRBA relevant. Das vorrangige Ziel des Baseler Ausschusses in diesem Bereich war eine Verminderung der übermäßigen Variabilität bei der Berechnung der risikogewichteten Aktiva (RWA). Vereinfachend gesagt liegt RWA-Variabilität dann vor, wenn verschiedene Institute vergleichbare Risiken unterschiedlich bewerten, so dass es zu unterschiedlich hohen Eigenkapitalanforderungen kommt.

Um die RWA-Variabilität zu reduzieren, sieht Basel III den Einzug von Mindestgrößen bei der Schätzung der Risikoparameter, sogenannte Input-Floors, vor. Während der bereits heute existierende Input-Floor bei den Ausfallwahrscheinlichkeiten von 3 auf 5 Basispunkte angehoben wurde, hat man nun auch Untergrenzen für sämtliche eigene Schätzungen der Verlustquoten und der Kreditkonversionsfaktoren auf Ebene des einzelnen Kredits eingeführt. Hier gibt es bisher in Europa nur eine Untergrenze für die durchschnittliche Verlustquote von Portfolien im Mengengeschäft mit Besicherung durch Immobilien. Zudem wurden im Basis-IRBA die aufsichtlichen Werte für die Verlustquoten gesenkt, wobei im Gegenzug die aufsichtlichen Abschläge für den Sicherheitenwert erhöht wurden.

Das Zusammenspiel von Verringerung der Verlustquoten und Erhöhung der Abschläge führt insgesamt zu einer leichten Verringerung der Eigenkapitalanforderungen im Basis-IRBA. Im fortgeschrittenen IRBA kann es dagegen zu einer spürbaren Erhöhung der Eigenkapitalanforderungen kommen, insbesondere auch bei Immobilienkrediten, falls die geschätzten Verlustquoten häufig weit unterhalb des neuen Input-Floors liegen. Insgesamt können sich die Kapitalauswirkungen also zwischen verschiedenen Instituten stark unterscheiden.

Der Output-Floor

Um die RWA-Variabilität zu begrenzen, ist ebenso ein sogenannter Output­Floor Teil des finalen Reformpakets in Basel. Dieser Floor wurde auf eine Höhe von 72,5% festgelegt und soll die Abweichung der durch bankeigene Risikomessverfahren ermittelten Eigenkapitalanforderungen von den nach den Standardansätzen berechneten Anforderungen begrenzen. Die Ergebnisse der vom Baseler Ausschuss durchgeführten Auswirkungsstudien zeigen, dass es durch den Output-Floor durchaus zu einer deutlichen Erhöhung der Kapitalanforderungen für einzelne Institute kommen kann. Allerdings lassen sich die Auswirkungen speziell auf Immobilienkredite nur schwer vorhersagen, da diese Untergrenze über alle Risikoarten hinweg einzuhalten ist und es somit sehr stark von der Risikostruktur der einzelnen Bank abhängt ob und wenn ja in welchem Umfang der Floor eine bindende Kapitalanforderung darstellt oder nicht.

Die neuen Baseler Vorschriften sollen zum 1. Januar 2022 angewendet werden. Um den Banken die Umsetzung des neuen Output­Floors zu erleichtern, wird dieser stufenweise bis zum 1. Januar 2027 eingeführt.

Nach den bisher verfügbaren Informationen ist davon auszugehen, dass Basel III insbesondere aufgrund der bestehenden, konservativen Immobilienbewertungspraxis in Deutschland weder im KSA noch im IRBA zu einem signifikanten Anstieg der Eigenkapitalanforderungen für Immobilien-finanzierung für die deutsche Kreditinstitute führen wird. Insofern sollten die neuen Eigenkapitalvorschriften auch keine unmittelbar negativen Auswirkungen auf das Finanzierungsumfeld der Immobilienwirtschaft haben.

Dieser Beitrag stammt aus dem ZIA-Geschäftsbericht 2018.