Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills

Es ist Ironie der Geschichte: Der vielleicht folgenreichsten Immobilienkrise aller Zeiten haben wir es zu verdanken, dass wir derzeit den vielleicht längsten Immobilienboom aller Zeiten, jedenfalls den längsten Immobilienaufschwung seit vielen Dekaden erleben. Vor elf Jahren löste die Subprime-Krise am US-amerikanischen Häusermarkt eine globale Finanz- und Wirtschaftskrise aus, deren Folgen die großen Notenbanken der Welt bis heute mit einer ultralockeren Geldpolitik zu begrenzen versuchen. Eine der Nebenwirkungen dieser Notenbankpolitik: Die Immobilie hat als Portfoliobestandteil institutioneller Investoren massiv an Bedeutung gewonnen. Seit 2013 haben Investoren weltweit jedes Jahr mehr als 1 Billion US-Dollar in Immobilien investiert. Nie zuvor floss innerhalb von fünf Jahren so viel Geld in die Immobilienmärkte. Und bislang ist nicht absehbar, dass der Zustrom an Kapital abreißen könnte.

Mit dem Stellenwert der Immobilie in den Portfolios internationaler Kapitalsammelstellen stieg auch ihr Preis. Das trifft vor allem auf Immobilien in den als sicher geltenden Anlagehäfen zu. Deutschland ist einer dieser Häfen, noch dazu einer der begehrtesten. So kommt es, dass Immobilien in Deutschland so teuer sind wie nie zuvor. Doch nicht nur das: Gerade in den großen Städten ist der Nachfrageüberhang immens und die Investoren bleiben sprichwörtlich auf ihrem Geld sitzen. In einer Welt ohne Zinsen ist überschüssige Liquidität jedoch denkbar schlecht und deshalb suchen sie nach Alternativen zu den überfüllten Core-Märkten der traditionellen Immobiliensegmente Büro und Einzelhandel.

Bei ihrer Suche nach alternativen Anlagemöglichkeiten bleiben die meisten Investoren jedoch innerhalb ihrer Risiko-Komfortzone. Die Risiken zu begrenzen bleibt oberstes Gebot, auch wenn dafür die Renditeanforderungen zurückgeschraubt werden müssen. So erklärt sich zum Beispiel die Rückkehr der Wohnimmobilie in die Portfolios vieler institutioneller Investoren. Über Jahre ließen sie diese Asset-Klasse links liegen. Die Renditen erschienen (zu) niedrig, das Wertsteigerungspotenzial gering. Heute sind die Renditen noch viel niedriger und dennoch erleben Wohnimmobilien eine Renaissance. Denn wie kaum eine andere Immobilienart liefern sie stabile Erträge – und das weitgehend unabhängig von konjunkturellen Schwankungen. Genau das ist es, was die Investoren nach mehr als acht Jahren Aufschwung und einer nur noch minimalen Chance auf weitere Renditekompression mehrheitlich suchen.

Doch nicht nur Wohnimmobilien sind (wieder) ins Blickfeld der Investoren gerückt. Die Liste der Aufsteiger-Segmente ist lang und umfasst neben altbekannten Nischen wie Logistikimmobilien, Pflegeheimen und Hotels auch Neueinsteiger wie Studentenwohnanlagen, die bis vor wenigen Jahren in keinem Investorenprofil auftauchten. Heute formen sie einen Milliardenmarkt und der Investmentmarkt für Logistikimmobilien ist mittlerweile fast so groß wie jener für Einzelhandelsimmobilien. Hier manifestiert sich die veränderte Risikobewertung der Investoren besonders deutlich. Core ist nicht, was etabliert ist; Core ist, was langfristig stabile Einnahmen verspricht. Und in Zeiten des Online-Shoppings erfüllen dieses Kriterium immer mehr Logistikimmobilien und längst nicht mehr jede Einzelhandelsimmobilie. Auch die anderen Alternatives – neben den eben genannten zählen dazu im globalen Maßstab längst auch Rechenzentren – profitieren von Langfristtrends, sei es der demographische Wandel, die steigende Mobilität von Studierenden oder die omnipräsente Digitalisierung. Vor diesem Hintergrund erscheint das Ausweichen risikoaverser Investoren aus den überfüllten Core-Märkten in diese Nischen sinnvoll – sinnvoller jedenfalls, als in den etablierten Segmenten zu bleiben, dort aber die Definition von Core immer weiter zu fassen. Umgekehrt befördert aber auch nicht jeder Langfristtrend das Entstehen einer neuen Immobilienart. So hat die Alterung der Gesellschaft zwar zu einem Boom bei Pflegeheimen geführt, ein Segment ‚Seniorenwohnen‘ hat sich dagegen bis heute nicht entwickelt. Doch selbst bei jenen Nischen, die zweifellos von einer oder mehreren langfristigen Entwicklungen profitieren, gilt es zwischen strukturellen Treibern und spätzyklischen Übertreibungen zu unterscheiden. Hier die richtige Balance zwischen überfüllten Core-Märkten und boomenden Nischen zu finden, wird für Investoren in den nächsten Jahren eine große Herausforderung sein.