Dieser Beitrag stammt vom Corporate Blog von JLL

Von Helge Scheunemann, Head of Research Germany bei JLL

Erdwärme ist allseits bekannt. Denn mittlerweile sorgt sie in den meisten neuen Wohnhäusern für warme Füße auch ohne Hausschlappen. Ganz ohne fossile oder nukleare Energieträger. Dass es auch „Erdkälte“ gibt, ist schon weniger Nutzern klar. Aber für heiße Tage unerlässlich, wenn man zu 100 Prozent regenerativ kühlen will.

„Regenerativ“ ist auch das Stichwort in Sachen Energiewende – der flächendeckenden Umstellung von fossilen Energieträgern auf erneuerbare Energien. Ziel der Bundesregierung ist es, den Wärmebedarf des Gebäudebestands langfristig bis zum Jahr 2050 klimaneutral zu gestalten. Debattiert aber dabei hauptsächlich über Wohngebäude und lässt Büro- und Verwaltungsgebäude ein wenig hinten runter fallen. Ein Fehler. Denn auf sie entfällt gut ein Drittel des Endenergieverbrauchs des gesamten Gebäudebestands. Und: Es gibt sie bereits, die energetischen Bürokonzepte, die sich autark versorgen und emissionsfrei sind.

Balanced Office Building – ein Vorzeigemodell

Das Balanced Office Building in Aachen beispielsweise nutzt auch als Nichtwohngebäude wie eingangs beschrieben Erdwärme und Erdkälte als Kühlungssystem. Betonkerntemperierung sorgt zusätzlich für ein angenehmes Raumklima. Eine smarte Steuerungstechnik nutzt Klimadaten aus Wettervorhersage und Mess-Sensoren, um Heizung, Kühlung und Lüftung zu dirigieren. Ist an heißen Tagen keiner im Raum? Die Technik erkennt’s und lässt die Rollos herunter. Das hält die kühle Luft im Inneren. Nicht umsonst zählt das Balanced Office Building zu den energieeffizientesten Bürogebäuden in Deutschland.

Bisher ist ein solches Modell allerdings eher die Ausnahme. Vor allem im Bestand. Laut der aktuellen dena-STUDIE „Büroimmobilien: Energetischer Zustand und Anreize zur Steigerung der Energieeffizienz“, die in Kooperation mit JLL Research entstanden ist, werden bis zu 77 Prozent der Büro- und Verwaltungsgebäude nach wie vor mit den konventionellen Energieträgern Gas und Öl versorgt, 18 Prozent über Fernwärme. Erneuerbare Energien im Bürogebäudebestand spielen mit knapp 3 Prozent bisher nur eine sehr untergeordnete Rolle. Anders im Neubau: hier befinden sich die konventionellen fossilen Energieträger Gas und Öl auf dem Rückzug und werden im häufiger durch Erneuerbare Energien ersetzt.

Dabei bestehen bei den meisten technischen Anlagen erhebliche Energieeinsparpotenziale. Durch Innovationen sind – wie man am Balanced Office Building sieht – sogar Einsparungen bis zu 82 Prozent möglich.

Klimaschutz hat für Investoren keine Bedeutung

Allerdings werden Investoren laut der Studie in der Regel nur dann hinsichtlich energetischer Sanierung und Nachhaltigkeit aktiv, wenn sich die Maßnahmen auch zeitnah und spürbar für sie rechnen. Die Energieeffizienz ist im Hinblick auf eine Sanierungsmaßnahme nicht primäres Ziel, sondern meist nur ein Baustein im gesamten Entscheidungsprozess. Standort, Mikrolage, oder Gestaltung der Arbeitsplatzstruktur nehmen mindestens genauso wichtige Rollen ein, wenn ihnen nicht sogar eine noch höhere Relevanz beigemessen wird. Energieaspekte rücken vor allem dann in den Fokus, sofern mit der Herrichtung und Modernisierung von Flächen das Ziel der Wertsteigerung und eine bessere und finanziell lohnenswertere Vermietung erzielt werden.

Die Energiewende im Büro ist technisch längst möglich, braucht aber klare extrinsische Anreize seitens der Politik. Rein intrinsisch wird sie nicht funktionieren, denn die Studie zeigt vor allem eines klar und deutlich: Einen Beitrag zum globalen Klimaschutz leisten hat für Investoren keinerlei Bedeutung. Die Wirtschaftlichkeit muss stimmen.

Anreize schaffen durch Lockerung der Auflagen

Aber wie schafft man extrinsische Anreize? Sicherlich nicht durch Zwang, härtere Regelungen und Pflicht zur energetischen Sanierung. Die Immobilienwirtschaft sollte ein aktiver Partner der Politik sein, denn ohne sie werden die ambitionierten Klimaschutzziele in Deutschland insgesamt nicht zu erreichen sein. Immerhin konnte bereits zwischen 1990 und 2014 der CO2-Ausstoß im Gebäudesektor deutlich reduziert werden – in keinem anderen Wirtschaftssektor waren die Einsparergebnisse in diesem Zeitraum so hoch. Der Klimaschutzplan 2050 braucht die Immobilienwirtschaft. Genauso die Städte selbst, denn eine Sanierung kommt letztendlich auch dem gesamten Erscheinungsbild bzw. dessen Gebäudesubstanz zugute. Gerade deshalb sollten alle Akteure Hand in Hand gehen und technologische Neuerungen und Innovationen im Gebäudesektor mit energiesparenden Ergebnissen konsequent einsetzen und fördern.

Und das zunächst vor allem durch eine Lockerung der behördlichen – insbesondere der energetischen – Auflagen. An erster Stelle sollten die hohen Investitionskosten abgemildert werden, die eines der größten Hemmnisse für energetische Sanierungen darstellen. So darf es zum Beispiel nicht dazu kommen, dass Investoren bzw. Eigentümer allein aufgrund der Vorgaben der Klimaschutzpolitik ihre Mieten überproportional erhöhen müssen, nur um energetische Sanierungen im Bestand durchführen zu können.

Zuschüsse geben und Immobilien als Energieproduzenten nutzen

Nach Meinung der Investoren wäre der Aspekt eines direkten Investitionszuschusses interessant, der in einer angemessenen Höhe in Relation zur Gesamtinvestition stehen müsste. Das kann sich auch über mehr und höhere steuerliche Anreize bei der Erzeugung erneuerbarer Energien ausdrücken.

Hilfreich wäre sicherlich auch eine Vereinfachung bestehender gesetzlicher Regelungen bzw. auch deren Zusammenlegung. Förderprogramme sind oftmals gar nicht bekannt oder aber zu komplex und undurchsichtig, dass Investoren sich damit erst gar nicht beschäftigen. Konsequente und leicht verständliche Aufklärung ist gefragt und gefordert.

Keinesfalls sollte aber der bereits jetzt sehr hohe Standard im Bereich des baulichen Wärmeschutzes weiter verschärft werden, vielmehr gilt es, bereits vorhandene technische Möglichkeiten konsequent durchzusetzen und dort anzusetzen, wo mit bereits vergleichsweise geringen Investitionen relativ große Effekte erzielt werden können, z.B. im Bereich des Energiemonitorings oder in der energetischen Betrachtung gesamter Quartiere und nicht nur einzelner Gebäude.

Utopisch ist die Energiewende im Büro also keineswegs. Die technischen Mittel sind da. Entsprechend gefördert lohnt sie sich auch finanziell und schafft gleichzeitig neue, komfortable und vor allem gesunde Arbeitswelten. Es ist vor allem die Verbindung aus vermehrter politischer Beschäftigung mit dem Thema sog. „Nichtwohngebäude“ und erhöhter Bereitschaft und Offenheit der Investoren und Bestandshalter, die über Erfolg und Misserfolg beim Erreichen der Klimaziele – zumindest aus Gebäudesicht – entscheidet.

Helge Scheunemann leitet den Bereich Marktforschung von JLL in Deutschland.

http://www.blog.jll.de