Von Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss

Das Jahr 2017 steht im Zeichen der anstehenden Bundestagswahl im September. Insbesondere nach den Ergebnissen der drei Landtagswahlen dieses Jahres im Saarland, in Schleswig-Holstein und in Nordrhein-Westfalen wurde darüber hinaus klar: Keine mögliche Koalition gilt als sicher, auf Bundesebene scheinen viele Dinge möglich. Bleibt es bei einer Großen Koalition? Wird es eine schwarz-gelbe, rot-rot-grüne oder Jamaika-Koalition geben? Und was wird im Koalitionsvertrag stehen?

Die meisten dieser Fragen werden erst in den Wochen nach der Bundestagswahl zweifelsfrei beantwortet werden können, doch steht eines bereits fest. Die Immobilienwirtschaft wird dabei erneut einer besonderen Aufmerksamkeit der Parteien unterliegen – immer wieder wird versucht mit Mieten Politik zu machen, ich sehe das mit einem Unbehagen, weil dabei schnell Sachargumente auf der Strecke bleiben.

Schließlich steht unsere Branche angesichts aktueller Entwicklungen vor enorm großen Herausforderungen. Die Mieten und Kaufpreise sind in den stark angespannten Immobilienmärkten der Groß- und Universitätsstädte in den letzten Jahren weiter angestiegen. Die anhaltende Zuwanderung aus dem In- und Ausland hat dazu geführt, dass die Leerstände bei Wohn- und Wirtschaftsimmobilien in manchen Lagen auf ein gefährlich niedriges Niveau gesunken sind. Auf der anderen Seite steht der Klimaschutz. Bei dem Klimagipfel 2015 hat sich Deutschland für die Klimaziele von Paris ausgesprochen. Auch hier wird der Immobilienwirtschaft eine wichtige Aufgabe zu Teil. So ist der Gebäudesektor einer der wichtigsten Sektoren in Deutschland, wenn es darum geht, die Energiewende voranzutreiben.

Ein weiterer Punkt ist die konjunkturelle Stabilität. Die Immobilienbranche erwirtschaftet mit rund 2,7 Millionen sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Deutschland einen Anteil von 18 Prozent an der Gesamtwertschöpfung, die Bruttowertschöpfung liegt bei 500 Milliarden Euro pro Jahr. Diese Fundamentaldaten sind der Grund, warum Deutschland trotz hoher Turbulenzen an den internationalen Finanzmärkten und einem unsicheren Fahrwasser im Zuge der Finanzkrise stabil wachsen konnte und sich als wichtigste Volkswirtschaft in Europa behaupten konnte. Deutschland ist der sichere Hafen für Investoren aus aller Welt.

Damit bleibt unsere Branche die Ursache für eine stabile Konjunktur und man sollte durch Überregulierung nicht den Ast abschneiden, auf dem man sitzt.

Mietrechtsdebatte für Wählerstimmen

Stets unter der Idee einer Gerechtigkeitsdebatte versuchen einige Parteien das Thema Mietrecht zu instrumentalisieren. Die Sozialdemokraten können dafür auf einen bereits bekannten Ansatz zurückgreifen, das zweite Mietrechtsnovellierungspaket. Bundesjustizminister Heiko Maas hatte bereits in der laufenden Legislaturperiode einen nahezu fertigen Entwurf in der Schublade. Dieser konnte sich zurecht mehrheitlich nicht durchsetzen. In dem Entwurf hatte der Justizminister unter anderem geplant, den Betrachtungszeitraum für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete – die Grundlage der Mietpreisbremse – von derzeit vier auf bis zu zehn Jahre zu erhöhen. Das Mietniveau wäre also auf unbestimmbare Zeit  eingefroren und damit auch das Interesse von Investoren am Wohnungsbau oder Modernisierung. Anfang Januar 2017 erhielt Maas nun Schützenhilfe: Die Grünen legten ein umfangreiches Papier zur Verschärfung des Mietrechts vor. Auch sie wollen den Bezugszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete auf zehn Jahre anheben. Zudem fordern sie unter anderem, die Ausnahmen bei der Mietpreisbremse abzuschaffen. Weiterhin wollen die Grünen die Modernisierungsumlage von derzeit 11 Prozent „deutlich absenken“.

Auch für Die Linke steht das Mietrecht im Mittelpunkt des baupolitischen Wahlkampfs. Ein wichtiges Instrument der Partei zur Verbesserung der Wohnraumversorgung soll die sogenannte „Neue Wohnungsgemeinnützigkeit“ sein. Die Idee ist ebenfalls nicht neu, 1989 wurde die Wohnungsgemeinnützigkeit in Deutschland abgeschafft. Laut der Linken müssten sich gemeinnützige Wohnungsunternehmen zu einer Mietpreisbindung auf Basis des Kostendeckungsprinzips verpflichten. Mögliche Gewinne werden unter Abzug einer begrenzten Eigenkapitalrendite – die Höhe wurde bislang nicht genannt – vollkommen in den gemeinnützigen Zweck reinvestiert. Schwer prognostizierbare Ausgaben in die Instandsetzung oder auch energetische Modernisierung von Wohnungen werden mit diesem Modell nahezu unmöglich.

Es bleibt schwer verständlich, warum die Protagonisten gleichermaßen Wohnungsbau und Erhalt der Bestände fordern und gleichermaßen mit extremer Regulierung dies verhindern. So bleibt nur die Idee, damit ohne Rücksicht auf Verluste Wählerstimmen zu fangen, aber auch das ist falsch. Forsa weist in Umfragen seit Jahren nach, dass Themen wie Mietpreisbremse & Co. die Wähler nur mit sehr geringen Prozentsätzen interessieren.

Parteien diskutieren über Eigenheimförderung

Ein weiteres Thema im Wahlkampfjahr 2017 ist eines, das auf den ersten Blick überrascht. Während in der aktuellen Legislaturperiode konstant über das Mietrecht diskutiert wurde, haben die Parteien nun auch die Relevanz von Wohneigentum erkannt. Aus diesem Grund diskutieren mehrere Parteien über eine individuelle Form der Eigenheimförderung insbesondere für Ersterwerber und Familien. Die SPD beispielsweise setzt sich dafür ein, die Notarkosten und Gebühren für die Eintragung im Grundbuch zu deckeln. Zudem fordert sie die Einführung des Bestellerprinzips beim Wohnungskauf. Damit möchte sie die Kaufnebenkosten senken. Einen Punkt, der in den letzten Jahren aber zur höchsten Verteuerung geführt hat, ignoriert sie dabei jedoch: Die Grunderwerbsteuer. Seit 2007 haben 14 von 16 Bundesländern den Grunderwerbsteuer-Satz von einst 3,5 auf bis zu 6,5 Prozent erhöht. Diese Rallye hat die Nebenkosten in sämtlichen Nutzungsarten unserer Branche erhöht. Wenn Sie mich fragen: Die Politik hat ein leichtes Mittel, um die Nebenkosten zu senken. Gehen wir einfach wieder auf das Niveau von 2006 zurück, und zwar bundesweit.

Auch die FDP hat das Problem der Grunderwerbsteuer erkannt. Im Frühjahr 2017 hat FDP-Chef Lindner mit dem IW Köln ein entsprechendes Positionspapier vorgestellt. Ersterwerber von Wohneigentum sollten nach Ansicht der Partei einen Freibetrag von 500.000 Euro bei der Grunderwerbsteuer erhalten. Auch die CDU hat bei ihrem Parteitag in Essen Ende 2016 einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer sowie ein Baukindergeld beschlossen. Wie diese Punkte aussehen könnten, wurde bislang nicht konkretisiert. Das SPD-regierte Bundesbauministerium zeigt sich bei dem Baukindergeld jedoch offen – schließlich haben sie ebenfalls diese Idee geäußert.

Die Freibeiträge bei der Grunderwerbsteuer wirken auf den ersten Blick auch aus Sicht der Immobilienwirtschaft sinnvoll. Doch müssen wir eines bedenken: Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache. Sollten den Ländern – trotz eventueller Ausgleichszahlungen – Steuerzuflüsse durch die Freibeträge verloren gehen, werden sie diese an anderer Stelle zurückholen wollen. Das liegt an der Struktur dieser Steuer: Schließlich stellt die Grunderwerbsteuer für diejenigen Bundesländer, die unter einer hohen finanziellen Belastung leiden, eine der wenigen Möglichkeiten dar, um ihr Steueraufkommen direkt zu erhöhen.

Der ZIA hat sich ebenfalls mit der Eigenheimförderung befasst und ein Gutachten beim IW Köln in Auftrag gegeben. Das Ergebnis der Analyse spricht eine ebenso deutliche wie einfache Sprache: Die beste Eigenheimförderung wird durch eine Senkung der Kaufnebenkosten erreicht. Dabei ist ein Freibetrag jedoch nicht die Lösung. Vielmehr sollten die eben beschriebenen hohen Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer kritisch hinterfragt werden.

Stabile Kapitalmärkte

Die Immobilienwirtschaft ist eine besonders kapitalintensive Branche und als diese in hohem Maße auf stabile Finanzmärkte angewiesen. Entsprechend entscheidend ist es, das Investitionsumfeld nicht zu gefährden. Dennoch wurde in der aktuellen Legislaturperiode aus Angst vor einer Überhitzung der nachgefragten Immobilienmärkte das sogenannte Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz durch die CDU/CSU und SPD beschlossen. Damit soll ein Instrumentenkasten für die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht geschaffen werden, um im Falle einer drohenden Blase am Immobilienmarkt die Kreditvergabe einschränken zu können. Der ZIA kann gut nachvollziehen, dass die Parteien nicht nur auf aktuelle Entwicklungen schauen, sondern auch frühzeitig das Rüstzeug für die Abwehr möglicher Gefahren durch Überhitzungen auf den Anlagemärkten schaffen wollen. Doch sieht die Immobilienwirtschaft unter anderem Maßnahmen wie etwa die Einführung einer Kreditobergrenze durchaus kritisch. Denn auch eine hohe Fremdkapital-Finanzierung stellt dann kein Problem dar, wenn die Solvenz des Darlehensnehmers durch sein Einkommen oder andere Vermögensbestandteile so hoch ist, dass die Rückzahlung stets möglich wäre.

Im kürzlich beschlossenen Gesetzentwurf wurden viele Kritikpunkte des ZIA berücksichtigt, die makroprudenziellen Instrumente wurden angepasst. Entscheidend ist nun, wann diese genutzt werden. Die Parteien dürfen sich im Wahlkampf keinesfalls dazu hinreißen lassen, eine Preisblase an den Immobilienmärkten herbei zu diskutieren und über den Einsatz der makroprudenziellen Instrumente nachzudenken. Generell sollte im Kapitalmarkt eher auf Motivation statt Regulierung gesetzt werden. Die Kreditvergabe erfolgt nach wie vor konservativ, die Banken agieren nachhaltig und vorsichtig. Das Risiko einer „Subprime-Blase“ nach amerikanischem Vorbild ist in Deutschland aufgrund der bestehenden Regulierung bereits äußerst gering. Erfreulicherweise haben die Parteien bislang kaum neue Vorschläge zur Kapitalmarktregulierung im Wahlkampf geäußert. Dennoch werden auch hier neue Ideen erwartet, was im schlimmsten Falle zu einer Verunsicherung der Investoren und Kapitalmärkte führen könnte.

Wirtschaftsimmobilien werden ignoriert

Eine Gewissheit lässt sich – obwohl noch nicht alle Parteiprogramme vorliegen – jedoch bereits festhalten. Wohl keine der großen Parteien berücksichtigt in ihrer baupolitischen Agenda das Thema Wirtschaftsimmobilien. Obwohl die volkswirtschaftliche Bedeutung höher ist als die der Wohnimmobilien. Der Fokus liegt auf Wohnen und Infrastruktur. Doch das ist ein Fehler. In unserem Frühjahrsgutachten 2017 stellte der Immobilienweise Andreas Schulten Folgendes fest: „Gerade im Büroimmobiliensegment trifft eine weiterhin gute Entwicklung der Beschäftigtenzahlen auf eine hohe Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen in den Metropolen. Ein weiterer Abbau der Leerstände sowie steigende Spitzenmieten werden auch 2017 das Ergebnis der weitergehenden Angebotsverknappung sein. Die Anfangsrenditen werden sich nach dem wiederholten sehr starken Absinken in den Jahren 2015 und 2016 auch 2017 noch etwas nach unten bewegen.“ Jeder dritte deutsche Erwerbstätige ist auch ein Bürobeschäftigter. Rund 14 Millionen Menschen in Deutschland arbeiten in Büros. Und doch fühlen sich die Bundesparteien nicht dazu angehalten, über diese Nutzungsart zu sprechen. Ähnliches gilt für Handelsimmobilien, Handel gilt unbestritten als Impulsgeber der Stadt und belebt die Stadtentwicklung. Im Zeitalter des E-Commerce gibt es zunehmend Gefahren vor allem für unsere Innenstädte.

Das ist ein schwerwiegendes Problem. Denn Entwickler, Eigentümer und Nutzer von Wirtschaftsimmobilien müssen sich den gleichen Herausforderungen stellen. Die angespannten Märkte der Groß- und Universitätsstädte klagen nicht mehr länger nur über mangelnde Leerstände bei Wohnimmobilien, sondern auch bei Gewerbeflächen. Dem Frühjahrsgutachten zufolge habe sich der Leerstand bei Büroflächen in den sieben größten deutschen Standorten um etwa 80 Basispunkte auf 5,0 Prozent reduziert. Der mit Abstand deutlichste Rückgang von Angebotsflächen wurde in München (-130 Basispunkte auf 2,5%), Stuttgart (-80 Basispunkte auf 2,9%) und Berlin (-70 Basispunkte auf 3,1%) erfasst. Das entspreche laut dem Frühjahrsgutachten einer faktischen Vollvermietung in den drei Top-Standorten. Im Handelssegment, dem Rückgrat der Städte, müssen Filialisten immer stärker gegen den Onlinehandel in einen Wettbewerb treten. Sie sind auf flexible Lösungen angewiesen, um dabei bestehen zu können.

Die Parteien müssten also dazu angehalten sein, auf diese Missstände einzugehen und Lösungsvorschläge zu liefern, bevor wir auch im Nichtwohnsegment eine kritische Situation beklagen müssen und die wirtschaftliche Entwicklung der Städte konterkariert wird. Möglichkeiten gibt es viele. Der ZIA setzt sich beispielsweise dafür ein, die Ungleichbehandlung zwischen Verkehrs- und Gewerbelärm in den Innenstädten abzuschaffen. So könnte auch das Nebeneinander von Wohnen, Arbeiten und Versorgen in zentralen Lagen erleichtert werden. Aktuell sind die verschiedenen Auflagen ein wesentlicher Grund dafür, dass die „Stadt der kurzen Wege“ häufig nur auf dem Papier existiert. Gerade in Verbindung mit dem neuen Gebietstypen Urbanes Gebiet und den Möglichkeiten zur Nachverdichtung von Innenstädten könnte so weiteres Potenzial geschaffen werden.

Um den stationären Handel darüber hinaus zu stärken, wären insbesondere eine Auflockerung der starren Verkaufsflächenbegrenzungen sowie die regelmäßige Überprüfung von kommunalen Sortimentsbeschränkungen sinnvoll. Doch auch diese Fragestellungen fehlen bislang in den Parteiprogrammen zur Bundestagswahl. Sinnvoll wäre  es auch, Sonntagsöffnungen zu harmonisieren und bei der Genehmigung gerichtsfest zu machen.

Dr. Andreas Mattner ist Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss.

(Dieser Beitrag wurde in ähnlicher Form bereits im Magazin Die Immobilie erstveröffentlicht)