Von Dr. Andreas Dombret, Mitglied des Vorstands der Deutschen Bundesbank

Die Immobilienwirtschaft im aktuellen Umfeld der Finanzmarktregulierung   

Das gemeinsame Auftreten ansteigender Immobilienpreise und niedriger Zinsen birgt Gefahren für Kreditinstitute. Solche Risiken richtig einzuschätzen und Überhitzungen am Markt effektiv vorzubeugen, sollten im Interesse aller Beteiligten bleiben.

Immobilienkredite polarisieren: Die einen warnen vor den wirtschaftlichen und sozialen Folgen einer Immobilienblase, die anderen vor der angezogenen Handbremse der Kreditvergabe und vor zu starker Bürokratisierung der Immobilienkredite. Allerdings ist bei genauerer Betrachtung der Probleme, Lösungen und Zuständigkeiten die Kluft zwischen Regulierern und Betroffenen in der Immobilienwirtschaft gar nicht so eklatant.

Banken und Immobilienkredite

Auch wenn derzeit keine Belege für eine Immobilienblase vorliegen – die Preissteigerungen bei Wohnimmobilien in Deutschland bieten allemal Grund zur erhöhten Wachsamkeit. Insbesondere in deutschen Städten stiegen die Preise für Eigentumswohnungen von 2010 und 2015 kräftig an. Auch die Teuerungsrate bei vermietetem Wohnraum legte spürbar zu. Gewiss sind die Ursachen solcher Preisentwicklungen vielfältig. So steigt nach wie vor die Nachfrage nach Wohnraum in Städten und übertrifft dabei die Ausweitung des Angebots. Doch das erklärt nicht alles. Wie die Bundesbank in ihrem Monatsbericht vom Februar dieses Jahres erörtert hat, können die Preisentwicklungen nicht restlos auf längerfristige wirtschaftliche und demografische Einflussfaktoren zurückgeführt werden.

Stark betroffen von Entwicklungen in der Immobilienbranche sind Banken und Sparkassen in Deutschland – immerhin machen Wohnimmobilienkredite etwa die Hälfte aller Kredite an inländische Unternehmen und Privatpersonen aus. Dies ist im historischen Vergleich ein Spitzenwert. Mit anderen Worten: Banken und Sparkassen sind gegenüber Kapriolen auf den Immobilienmärkten verletzbarer geworden.

Dies gilt umso mehr, als steigende Häuserpreise derzeit auf ein Umfeld historisch niedriger Zinsen treffen. Das gemeinsame Auftreten beider Faktoren – das lehrt uns die Geschichte – birgt ernstzunehmende Gefahren. Banken und Sparkassen haben einen Anreiz, erhöhte Risiken im Kreditgeschäft einzugehen, um sinkende Zinserträge zu kompensieren. Steigende Preise für Immobilien können gleichzeitig zu unvorsichtigeren Vergabepraktiken verleiten. Der Zusammenhang zwischen niedrigen Zinsen, erhöhter Kreditvergabe und überoptimistischer Bewertung von Sicherheiten hat sich in der Vergangenheit wiederholt als eine Art Teufelskreis erwiesen.

Die Phase niedriger Zinsen wirkt sich auch auf die durchschnittliche Laufzeit von Krediten aus. Die Anreize zur Ausweitung der Laufzeiten steigen, da Schuldner sich die günstigen Finanzierungsbedingungen langfristig sichern möchten und Institute Zinserträge steigern können. Tatsächlich beobachten wir derzeit eine relative Zunahme von Krediten mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren, während kürzere Zinsbindungen an Bedeutung verlieren. Für Banken steigt dadurch das Risiko, im Falle steigender Zinsen jene langfristigen und niedrigverzinsten Kredite kurzfristig teuer refinanzieren zu müssen. Gewiss haben Kreditinstitute ein eigenes Interesse, die Risiken aus Immobilienkrediten zu managen und gegebenenfalls Rücklagen zu bilden. Aber im Rahmen der Bankenaufsicht wird deutlich: Es klappt nicht immer ohne den Druck von außen. So müssen Banken und Sparkassen der Aufsicht beispielsweise nachweisen, dass sie in der Lage sind, die speziellen Risiken langfristig vergebener Kredite zu tragen. Manches Institut muss seine bedeutenden Risiken im Falle einer Zinsänderung durch einen Kapitalaufschlag abdecken.

Regulierung der Immobilienkreditvergabe

Der Erfolg der Aufsichtsarbeit steht und fällt mit dem Regelrahmen für Kreditinstitute und deren Kreditvergabe. Die Regulierer haben dabei verschiedene Ziele zu berücksichtigen: Die Regeln müssen natürlich eine hinreichende Mindestabsicherung gegen Risiken des Bankgeschäfts bieten. Dabei sollte betont werden: Von mehr Stabilität und Vertrauenswürdigkeit des Bankensektors profitiert die gesamte Wirtschaft. Die Regeln sollten aber zudem auch zielgenau ausgestaltet sein, um Banken und Sparkassen in einem für sie anspruchsvollen Umfeld nicht unnötig zu belasten und einen sinnvollen und nachhaltigen Wettbewerb bei der Vergabe von Immobilienkrediten zu fördern.

Die Bundesbank setzt sich daher für sachlich ausgewogene Regeln ein. Bei den Verhandlungen für internationale Mindeststandards der Bankenregulierung in Basel haben wir uns unter anderem mit Nachdruck für die Berücksichtigung der in Deutschland vorherrschenden, konservativen Bewertungsansätze für Immobilien eingesetzt. Diese sind vorsichtiger und weniger volatil als Bewertungen auf Basis des Marktwerts, die in anderen Ländern oftmals üblich sind. Die konservativen Bewertungsansätze haben über den gesamten Anwendungszeitrum zu sehr niedrigen Verlustraten in Deutschland geführt. Es ist volkswirtschaftlich sinnvoll, wenn die tatsächlichen Risiken im Regelrahmen angemessen berücksichtigt werden.

Die Regulierer müssen ebenso hinterfragen, ob sie schon ausreichend gehandelt haben, um die Entstehung einer Immobilienblase und die mit deren „Platzen“ verbundenen schweren wirtschaftlichen und sozialen Folgen zu verhindern. Denn bestehende Instrumente der Bankenaufseher in Form höherer Eigenmittelanforderungen für bestimmte Kreditformen können die Kreditvergabe lediglich indirekt beeinflussen. Ihr eigentliches Ziel ist, dass Banken und Sparkassen die Folgen von Verwerfungen im Immobiliensektor besser schultern können. Systemische Risiken wie eine Überhitzung des Immobilienmarktes sollten aber direkt und zielgenau adressiert werden können.

Natürlich zählt es zum Verantwortungsbereich der Kreditinstitute, Abwärtstrends im Immobilienbereich frühzeitig aufzuspüren. Aber gerade bei systemischen Risiken darf sich die Gemeinschaft nicht auf das Funktionieren marktwirtschaftlicher Kräfte verlassen. Und die Risiken lassen sich so einfach nicht aus den Erfahrungen der Vergangenheit ablesen. Betrachten wir hierzu die Situation der Immobilienkreditnehmer: Derzeit macht die Phase niedriger Zinsen Hauseigentum zu einer attraktiveren Anlageform. Aber je länger das Niedrigzinsumfeld anhält, desto größer wird die Gefahr, dass Kredite vergeben werden, die nur in einem Niedrigzinsumfeld finanzierbar sind. Derzeit zeigt sich am Verhältnis zwischen durchschnittlichen Zins- und Tilgungszahlungen und dem verfügbaren Einkommen keine negative Tendenz. Die stärkere Verschuldung der Kreditnehmer und längere Kreditlaufzeiten können jedoch zu einem flächendeckenden Problem werden, sollten etwa eine konjunkturelle Verschlechterung und damit verbundene Arbeitsplatzverluste eintreten. Die Vergangenheit ist eben nicht immer ein guter Prädiktor für die Zukunft. Daher bleibt es wichtig, für den Fall der Überhitzung des Immobilienmarktes rechtzeitig wirksame Instrumente bereitzuhalten. Der jüngst in den parlamentarischen Prozess eingebrachte Gesetzentwurf, der für den Fall einer kreditgetriebenen Überhitzung des Immobilienmarktes Beschränkungen für die Vergabe von Hauskrediten ermöglichen soll, ist daher zu begrüßen. Dieses Instrument wird allerdings nur eingesetzt werden, sofern belastbare Hinweise auf eine Überhitzung vorliegen.

Regulierer wollen keine Immobilienkreditvergabe mit angezogener Handbremse herbeiführen, sondern sicherstellen, dass sowohl das Gas- als auch das Bremspedal dieses bedeutenden Teils des Bankgeschäfts, der Wirtschaft und des gesellschaftlichen Lebens funktionieren. Dies ist letztlich im Sinne aller Stakeholder der Immobilienwirtschaft. Die gemeinsamen Interessen sollten daher jederzeit im Vordergrund stehen.

Dr. Andreas Dombret ist Mitglied des Vorstands der Deutschen Bundesbank und unter anderem zuständig für den Bereich Bankenaufsicht.

(Dieser Beitrag stammt aus dem ZIA-Geschäftsbericht 2017)