Otto Kajetan Weixler (GEFMA e.V., Apleona HSG) und Prof. Dr. Andrea Pelzeter (GEFMA e.V., Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin)

Auf die Fertigstellung eines Gebäudes folgen viele Nutzungsjahre, in denen durch ein professionelles Facility Management (FM) Optimierungen umgesetzt werden müssen. Potenziale liegen z.B. in der nut zungsorientierten Steuerung der Gebäudetechnik, im Flächen- und Energiemanagement , in der Umsetzung von Nachhaltigkeit in Reinigung, Außenanlagenpflege, etc. Darüber hinaus wird der Wert von Immobilien durch vollständige Dokumentation und nicht zuletzt durch einen gepflegten Gesamtzustand positiv beeinflusst. GEFMA und die Möglichmacher- Initiative unterstützen diese Maßnahmen durch Richtlinien und entsprechende Betreiberkonzepte.

Politische Vorgaben, kommunale Zielsetzungen und zahlreiche Verordnungen benennen den Rahmen einer ressourcen- und umweltschonenden Bauweise. Wenn das  “nachhaltige” Gebäude aber einmal errichtet ist, folgen die – möglichst zahlreichen – Jahre der Nutzungsphase, für ein Bürogebäude im Durchschnitt ca. 50 Jahre. In diesen Jahren muss ständig weiter optimiert werden. Denn das Errichten eines Gebäudes bedingt die Kosten im Lebenszyklus, die Energieverbräuche, die CO2-Emissionen, etc. nur zu einem Teil. Außer dem Verhalten des Nutzers ist der Gebäudebetrieb ein weiterer, wesentlicher Einflussfaktor.

Werden die gebäudetechnischen Anlagen an die Nutzerbedürfnisse angepasst gesteuert? Werden Ineffizienzen durch regelmäßige Inspektion und Wartung vermieden? Werden Chancen zur Verbesserung bei jeder Instandsetzung geprüft? Werden Services, wie z.B. Reinigung, Grünanlagenpflege, Winterdienst, etc. mit optimiertem Ressourceneinsatz durchgeführt?

Die professionelle Identifikation dieser Potenziale hat sich die Facility Management (FM) Branche zur Aufgabe gemacht. Der Branchenverband GEFMA Deutscher Verband für Facility Management e.V. entwickelt seit Jahren Richtlinien, die z.B. das Vorgehen im Flächen- oder Energiemanagement systematisieren und durch Checklisten unterstützen. Die zertifizierbare Richtlinie GEFMA 160: „Nachhaltigkeit im Facility Management“ stellt zusammen, wie optimale Verfügbarkeit mit minimaler Umweltbelastung gemeinsam verfolgt werden kann. Wie hoch ist das Einflusspotenzial in der Nutzungsphase? Wenn ein Benzinspar-Auto stets mit „Vollgas“ gefahren wird, dann werden die erwarteten Benzin-Einsparungen in der Nutzungsphase des Fahrzeugs nicht erreicht. Genauso ergeht es vielen Gebäuden. Um diesen Sachverhalt mit Zahlen greifbar zu machen, werden in der nachfolgenden Abbildung Durchschnittswerte für ein Bürogebäude (Baujahr 2012, incl. Nutzerstrom) für einen Lebenszyklus von 50 Jahren  ausgewertet. Dabei wurden die Berechnungsparameter aus dem Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen für Bundesgebäude (BNB) eingesetzt (1,5 Prozent Kalkulationszinssatz, 2,0 Prozent Preissteigerungsrateallgemein). Die gemäß BNB (Version 2015) angenommene Preissteigerungsrate für Energiekosten in Höhe von 5,0 Prozent führt zu einer starken Dominanz der Kosten für Wärme- und Stromversorgung innerhalb der prognostizierten Lebenszykluskosten.

Zusammengerechnet nehmen die gebäudeabhängigen Kosten für die Nutzungsphase ca. 70 Prozent der Gesamtkosten im Laufe der 50 Jahre ein. Entsprechend hoch kann das Optimierungspotenzial durch Feinabstimmung des Anlagenbetriebs, allmähliche Verbesserung im Zuge von Instandsetzungen und optimierte Serviceerbringung sein. Beispielsweise wird geschätzt, dass durch professionelles Energiemanagement zwischen 10 und 20 Prozent Verbrauchsreduktion erzielt werden kann (vgl. Pelzeter, A.:  Lebenszyklusmanagement von Immobilien, 2017). Maßnahmen zur Verbesserung von Anlagenteilen, z.B. anlässlich einer ohnehin erforderlichen Erneuerung können darüber hinausgehen. So haben stufenlos, elektronisch regelbare Pumpen einen Effizienzvorteil gegenüber veralteten Bauteilen von bis zu Faktor 5. Auch in den sogenannten „infrastrukturellen“ Facility Services, z.B. dem Reinigungs- oder Sicherheitsdienst können durch gute Abstimmung von Bedarf und Leistungskonzept die Kosten im Lebenszyklus gemindert werden. Zudem besteht ein Potenzial von ca. 10 Prozent der CO2-Emissionen während der Nutzungsphase eines Gebäudes, das durch die  Optimierung der Serviceerbringung hinsichtlich der genutzten Geräte und Fahrzeuge gehoben werden kann (vgl. Forschungsprojekt der Autorin an der HWR Berlin).

Einfluss auf Nutzbarkeit und Wertentwicklung im Lebenszyklus

Instandhaltung und Pflege der Außenanlagen haben jedoch nicht nur Auswirkungen auf die Kosten und die Umweltbelastung im Lebenszyklus einer Immobilie. Auch der Einfluss des äußeren Eindrucks auf den Vermietungserfolg und mittelbar auf den Wert einer Immobilie ist zu beachten. Wenn die Miete eines Hauptkunden im Bürogebäude nur um 2 Prozent niedriger ausfällt, weil das Entrée ungepflegt erscheint, kann der Nachteil im Ertragswert fünfstellig sein. Ein weiterer Aspekt, der sich auf die kontinuierliche Nutzbarkeit auswirkt, ist die Anpassung von Gebäude und technischen Anlagen an die stetige Veränderung in Arbeitsprozessen und Nutzeranforderungen. Meist haben organisatorische Veränderungen einen Turnus von 6 bis 12 Monaten. Technische Veränderungen im Bereich der Informations- und Kommunikationstechnologie werden alle 3 Jahre wirksam, Erneuerungen von Mobiliar, Beleuchtung o.ä. kommen im Schnitt alle 15 Jahre vor. Das alles erzeugt Änderungsaufgaben, die in Form von Umzügen, kleinen Umbauten bis hin zu Erneuerungen des Brandschutzkonzeptes, o.ä. auftreten können. Auch diese Aufgaben, sowie das Flächenmanagement sind Teil des Facility Management und beinhalten ein ständiges Optimierungspotenzial.

Des Weiteren wird sich die Vollständigkeit der Dokumentation zu allen Bereichen einer Immobilie auf den nachhaltigen Wert auswirken. Investoren mit Nachhaltigkeitsfokus fordern heute eine lückenlose Dokumentation aller gebäudetechnisch relevanten Daten bis zur Inspektion und Instandhaltung und sanktionieren ein Fehlen dieser Dokumentation mit Abschlägen im Verkaufswert (vgl. Leykam, M., Immobilien Zeitung, 29.03.2012). Es lohnt sich also, auf eine professionelle Erbringung der Gesamtheit aller unterstützenden Prozesse im Lebenszyklus einer Immobilie zu achten.

Als Orientierung kann bei der Vergabe von Facility Service-Paketen die Mitgliedschaft von Service-Anbietern im Branchenverband GEFMA e.V. oder auch die Zugehörigkeit zur Gruppe der „Möglichmacher“ dienen. Letztere formulieren als Vision, dass optimale Verfügbarkeit und perfekte Abläufe aller Prozesse für den Kunden durch Facility  Management erzielt werden. Das fördert die Nutzbarkeit einer Immobilie, steigert deren Ertragswert und reduziert die Kosten im Lebenszyklus des Gebäudes.

Otto Kajetan Weixler ist Präsident von GEFMA e.V. und Vorsitzender der Geschäftsführung der Apleona HSG GmbH. Prof. Dr. Andrea Pelzeter ist Professorin für Facility Management an der Hochschule für Wirtschaft und Recht (HWR) Berlin und Leiterin des GEFMA Arbeitskreises Nachhaltigkeit.

(Dieser Beitrag stammt aus dem ZIA-Geschäftsbericht 2017)