Prof. Dr. Michael Voigtländer (IW Köln)

Richtige Stellschraube für die eigenen vier Wände?

Die Attraktivität von Wohneigentum ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen, da die Zinsen stärker gefallen als die Preise gestiegen sind. Auch der Bedarf an Altersvorsorge nimmt zu, was die Nachfrage nach Wohneigentum ebenfalls beflügeln sollte. Doch die Wohneigentumsquote stagniert, da es den Haushalten  schlicht an Kapital fehlt . Eine neue Förderung würde den Haushalten zwar helfen, ist aber nicht das Mittel der Wahl.

Die Politik hat sich in den letzten Jahren stark auf den Mietwohnungsmarkt konzentriert. Fast alle wohnungspolitischen Initiativen setzten am Mietwohnungsmarkt an und hatten das Ziel, die Wohnkosten von Mietern zu reduzieren. Nun wird aber das Wohneigentum von den Parteien wieder entdeckt. Sowohl SPD als auch CDU planen eine Neuauflage der Eigenheimzulage, wobei der Fokus stärker auf Kinder gerichtet und die Summen etwas niedriger als früher ausfallen sollen. Die Erfahrungen mit der Eigenheimzulage hatten allerdings gezeigt, dass dieses Instrument sehr teuer war und die Eigentumsquote nur mäßig reagiert hat. Daher ist zu prüfen, ob die Wohneigentumsbildung nicht auf günstigere Art und Weise unterstützt werden kann.

Wohneigentum ist attraktiv

Grundsätzlich ist Wohneigentum schon heute sehr attraktiv. Die Hypothekenzinsen sind im Vergleich zu 2010 um deutlich mehr als 200 Basispunkte gesunken, die Preise für Wohneigentum dagegen in der Spitze „nur“ um 50 Prozent gestiegen. Dies bedeutet, dass es für die meisten Menschen heute deutlich leichter ist, eine Immobilie zu finanzieren. Das IW Köln vergleicht regelmäßig die Kosten der Mieter und die Kosten der Selbstnutzer. Ende 2016 betrug der Vorteil der Selbstnutzer gegenüber den Mietern rund 40 Prozent. Zwar gibt es regionale Unterschiede, aber auch in den Großstädten beträgt der Vorteil rund 20 bis 30 Prozent. Neben diesem aktuellen Vorteil ist auch die Bedeutung des Wohneigentums als Baustein der Altersvorsorge gewachsen. Die gesetzliche Rentenversicherung steht schon seit langem unter Druck und es ist wahrscheinlich, dass die Leistungen noch weiter sinken.

Aufgrund der Niedrigzinsphase steht nun aber auch die private und betriebliche Altersvorsorge vor Problemen, denn der Großteil der Beiträge wird in festverzinslichen Wertpapieren angelegt. Die gesparte Miete kann die entstehende Lücke in der Altersvorsorge schließen. Tatsächlich aber stagniert die Wohneigentumsbildung. Seit 2010 ist die Wohneigentumsquote nicht gestiegen (Abbildung), sie verharrt bei rund 45 Prozent der Haushalte. Geht man etwas tiefer in die Statistik, so ist zu erkennen, dass Haushalte mit hohen Einkommen ebenso wie ältere Haushalte und Singles mehr Wohneigentum gebildet haben, bei allen anderen Haushalten aber stagniert die Wohneigentumsquote oder ist sogar rückläufig.

Kapitalbedarf ist enorm hoch

Das wesentliche Hemmnis für die meisten Haushalte ist der hohe Kapitalbedarf. Wer eine Immobilie kaufen möchte, muss zunächst die Erwerbsnebenkosten begleichen. Diese umfassen die Notarkosten, die Grundbucheintragung, die Grunderwerbsteuer
und je nachdem die Maklerkosten. Diese Kosten sind in Deutschland sehr hoch. Wer beispielsweise in NRW eine Wohnung im Wert von 250.000 Euro kauft, muss Erwerbsnebenkosten in Höhe von 29.000 Euro bezahlen. Selbst wenn man keinen Makler bezahlen muss, summieren sich die Kosten auf rund 20.000 Euro. Zum Vergleich: In den Niederlanden muss man im gleichen Fall nur rund 6.500 Euro an Erwerbsnebenkosten zahlen. Der wesentliche Unterschied zwischen beiden Ländern ist die Grunderwerbsteuer. In einigen Bundesländern, wie NRW oder Berlin, liegt der Satz mittlerweile bei 6,5 Prozent, in den Niederlanden sind es dagegen nur 2  Prozent.

Im günstigsten Fall sind es in Deutschland 3,5 Prozent (in Bayern und Sachsen).  Hinzu kommen hohe Eigenkapitalforderungen der Banken. Durch Basel III, aber  auch durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie sind die  Eigenkapitalanforderungen noch einmal gestiegen. Vielfach erwarten die Banken mindestens 10 Prozent an Eigenkapital, besser noch 20 Prozent. Dies bedeutet weitere 25.000 Euro im oben genannten Fall, womit der Kapitalbedarf bereits bei über 53.000 Euro liegt. Auch hier ist die Situation in den Niederlanden günstiger, da staatliche Garantien höhere Beleihungsausläufe ermöglichen. In Deutschland verfügen nach Daten der EZB nur 20 Prozent der Mieter über Finanzvermögen in Höhe von 50.000 Euro – der Großsteil der Mieter kann also gar nicht von der  Attraktivität des Wohneigentums profitieren.

Wohneigentum verdient Unterstützung

Wohneigentum ist in Deutschland grundsätzlich attraktiv, die niedrigen Zinsen wirken bereits wie eine Förderung. Allerdings fehlt es den Haushalten am Kapital, um tatsächlich Zugang zum Wohneigentum zu erlangen. Ein Baukindergeld oder eine andere direkte Förderung können hier helfen, aber der Aufwand für den Staat wäre sehr hoch. Besser wäre es, direkt die Kosten des Erwerbs zu senken. Internationale Vergleiche zeigen, dass in vielen Ländern Notarkosten und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren geringer sind. Viel gewonnen wäre schon dadurch, wenn sich die Kosten nicht mehr am Immobilienwert orientierten – auch der Aufwand von Notaren steht in keinem direkten Zusammenhang zum Immobilienpreis. Vor allem muss aber die Grunderwerbsteuer gesenkt werden. Hier müssen Fehlanreize im Länderfinanzausgleich behoben werden, denn anders als bei anderen Steuern müssen die Länder die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer nicht teilen. Dies setzt gerade für verschuldete Bundesländer starke Anreize, den Steuersatz anzuheben. Die Reduktion der Grunderwerbsteuer ist dabei auch deswegen wichtig, weil diese Steuer den Neubau belastet. Oft werden Grundstücke mehrfach gehandelt, bevor sie bebaut werden, und jedes Mal wird die  Grunderwerbsteuer fällig. Berechnungen des IW Köln zeigen, dass die Belastung dann schnell auf 9 Prozent und mehr steigen kann. Aufgrund der angespannten Märkte erhöhen die Steuerzahlungen entsprechend den Neubaupreis, was die Haushalte belastet.

Neben der Senkung der Grunderwerbsteuer wäre auch darüber nachzudenken, ob die Steuer zum Beispiel über einen Zeitraum von zehn Jahren bezahlt werden könnte. Dies würde den Kapitalbedarf deutlich senken. Außerdem sollte geprüft werden, ob der Staat nicht ebenso wie in den Niederlanden oder Frankreich Haushalte mit geringen und mittleren Einkommen durch die Übernahme von Kreditgarantien unterstützen könne. Würde man diese Garantien mit Tilgungsauflagen und einer Zinsfestschreibung von mindestens zehn Jahren  verbinden, wären die Risiken für den Staat sehr gering. Den Haushalten wäre aber geholfen, weil ein höherer Beleihungsauslauf möglich wäre und für den Staat entstünden nur geringe Kosten. Die Niedrigzinsphase bietet die Chance, die Wohneigentumsbildung in Deutschland zu stärken und damit die  Vermögensungleichheit zu verringern. Dies wird aber nur dann gelingen, wenn Hemmnisse systematisch abgebaut werden. Eine üppige Förderung wäre dann nicht  mehr notwendig.

Prof. Dr. Michael Voigtländer ist Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte im Institut der deutschen Wirtschaft Köln

(Dieser Beitrag stammt aus dem ZIA-Geschäftsbericht 2017)