Christian Ulbrich (JLL)

Die deutsche Immobilienwirtschaft in Zeiten globalpolitischer Unsicherheiten

Wirtschaftswachstum, Handel, Währungen, Kapital- und Immobilienmärkte? Weltweit große Fragezeichen. Aber auch einige eindeutige, unbequeme Antworten. Donald Trumps Vorgehensweise und Benehmen ist zumindest ungewöhnlich für den Präsidenten der wichtigsten westlichen Demokratie. Und Theresa May möchte das britische Referendum zum EU-Austritt zügig umsetzen und scheint dafür auch massive wirtschaftliche Verwerfungen zu akzeptieren. Die Konsequenzen für die Volkswirtschaften dieser Welt sind schwer abzuschätzen.

Europa hat dazu wichtige Wahlen. In den Niederlanden und in Frankreich scheinen wir mit einem blauen Auge davon gekommen zu sein, der Ausgang der Wahlen in Deutschland ist  ungewiss. Nicht zu vergessen die Territorialdispute im Südchinesischen Meer, Nordkorea oder der ungelöste Konflikt in der  Ukraine, der Abschied der Türkei von einer Demokratie nach  westlichem Verständnis. Die Flüchtlingskrise und die Risiken durch den Terrorismus  werden dazu langfristig Herausforderungen unserer Zeit sein.

Störsignale unverkennbar 

Märkte mögen keine Unsicherheit. Vertrauensverlust ist die  Folge. Auch wenn die Börsen sich nach politischen Schocks  meist schnell wieder erholen, steht die Politik insgesamt aktuell  auf unsicherem Terrain. Und wo wir hinschauen, sammeln  Populisten Anhänger und schüren eine Stimmung, die sich gegen  Globalisierung, Vielfalt und freien Handels-, Waren- und  Personenverkehr richtet. „Disruptiv“, bislang immer im Zusammenhang  mit der Digitalisierung zu lesen, lässt sich auch auf  die aktuelle politische Großwetterlage anwenden, denn enorme  Störsignale sind erkennbar.

Veränderungen als Chance 

Veränderungen können aber auch als Chance begriffen werden.  Und es scheint, als habe sich die Immobilienwirtschaft  mit den neuen politischen Herausforderungen arrangiert. Die  überwiegend positive Grundstimmung auf den deutschen Investment-  und Vermietungsmärkten hält an. Bei unverändert  niedrigem Zinsniveau schlägt sich vor allem in Deutschland der  hohe Anlagebedarf von Kapitalsammelstellen wie Fonds oder  Versicherungen in Immobilien nieder. Immobilien, so scheint  es, sind aus keinem zukunftsweisenden Portfolio mehr wegzudenken  – in welcher Form auch immer, als Direktinvestment  oder als Beteiligung, etwa über Fonds oder Aktien. Aber auch  für Privatinvestoren sind Immobilien von größter Relevanz – als  Vehikel der Altersvorsorge in unsicheren Zeiten.

Ein Blick zurück 

Das zeigt sich zum Beispiel beim Blick zurück auf das Investmentjahr  2016. Nach sechs Anstiegen in Folge (2010-2015) mit  einem Rekordvolumen 2015 sah es bis weit in den Dezember  2016 hinein nicht so aus, als könnte das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt die 50-Milliarden-Euro-Marke erreichen. Doch ein außergewöhnlich starker  Schlussspurt mit großvolumigen Einzel- und Portfoliotransaktionen  sorgte für einen dynamischen Jahresabschluss. Der Rückgang gegenüber 2015 bewegt sich deshalb bei nur noch  rund 4 Prozent. Nach 2015 (55,1 Milliarden Euro) und 2007 (54,7 Milliarden Euro) reiht sich 2016 mit einem Transaktionsvolumen  von 52,9 Milliarden Euro auf Platz 3 in der Langzeitstatistik ein. Ob die aufkeimende Unsicherheit dem Markt  diesen finalen Push gegeben hat und Transaktionen deshalb vorgezogen wurden, bleibt Spekulation. Genauso wie es letztendlich  nicht zu belegen ist, dass Kapitalströme spürbar aus  Großbritannien nach Deutschland umgelenkt wurden.

Mehr noch als der gewerbliche Investmentmarkt standen  2016 die Wohnimmobilienmärkte zumindest im öffentlichen  Fokus. Aber auch die institutionellen Investoren haben ihre Akquisitionen ungeachtet der weiter steigenden Preise fortgesetzt,  wenngleich das hohe Umschlagsvolumen des Jahres  2015 nicht erreicht wurde. Mit etwa 13,7 Milliarden Euro und  137.000 Wohnungen wurden nur 54 Prozent des Volumens von  2015 erreicht.

Die wenigen Großtransaktionen, zuletzt die Übernahme der  Kontrollmehrheit der Conwert durch Vonovia, wirken sich auf  die Struktur der gehandelten Wohninvestments aus. So sank  die durchschnittliche gehandelte Portfoliogröße auf etwa 360  Wohnungen, dem drittniedrigsten Wert der vergangenen zehn  Jahre. Zugleich stieg der durchschnittliche Preis pro Wohneinheit  auf fast 100.000 Euro. Hauptgründe: Verkäufe höherwertiger  Portfolios und zahlreicher Projektentwicklungen in Kombination  mit schnell steigenden Preisen in den Metropolen. Mehr noch: Das Volumen der Forward Deals überschritt 2016  erstmals die 3-Milliarden-Euro-Marke und mehr als jede vierte  Transaktion war eine Projektentwicklung.

Der deutsche Markt ist zunehmend gefragt. Mehr als ein Viertel  des in Deutschland investierten Kapitals für Wohnimmobilien  kam aus dem Ausland. Ob dies an der unsicheren Großwetterlage  in der Welt mit einem vermeintlichen Safe Haven Deutschland  liegt oder die deutschen Wohnimmobilienpreise immer  noch als unterbewertet gesehen werden, ist nicht eindeutig.  Generell steht Deutschland aber auch für 2017 auf der Prioritätenliste  internationaler Investoren weit oben. Das Wachstum  der Städte, die nach wie vor hohe Migration, die gesunde  Wirtschaftsstruktur und der steigende Wohlstand fördern die  Nachfrage.

Ein Blick in die Kristallkugel 

Wie aber geht es weiter? Die Unsicherheit über politische Entwicklungen  weltweit, das niedrige Zinsniveau und eine nach  wie vor sehr stabile konjunkturelle Lage in Deutschland sind  treibende Faktoren, die derzeit den Rahmen für die Prognosen  der nächsten Jahre bilden.

Folgendes Szenario scheint möglich: Die US-Notenbank erhöht  die Zinsen geringfügig, der Dollar bleibt gegenüber dem Euro  stabil. Die amerikanische Wirtschaft entwickelt sich unverändert  gut. Der Boom der deutschen Exportwirtschaft wird jedoch  leicht gedämpft durch handelspolitische Verwerfungen. In Europa  verlängert die EZB das Ankaufsprogramm bis Ende 2018  allerdings mit weiter verringertem Ankaufsvolumen von nur  noch 20 bis 40 Milliarden Euro pro Monat. Die Zinskurve verbleibt  in den kurzen Laufzeiten nahe der Null-Linie, die längeren  Laufzeiten steigen auf ein Niveau von 1,25 Prozent für die  zehnjährige Mid-Market-Swap-Rate. Die Brexit-Verhandlungen  verlaufen unspektakulär. Das sich abzeichnende Handelsabkommen  der EU mit Großbritannien wird als fair eingestuft. In  Frankreich hat sich ein gemäßigter Kandidat durchgesetzt und  regiert im Stil der Vorgänger. Die neue deutsche Bundesregierung  setzt auf Kontinuität.

Die deutsche Wirtschaft bleibt dynamisch. Der Exportüberschuss  verweilt auf hohem Niveau. Die Arbeitslosigkeit ist nahezu  gleich geblieben. Das Wirtschaftswachstum wird bei über  1 Prozent erwartet, die Inflation unter 1,5 Prozent.

Die Konsequenz: Auf den Immobilienmärkten in Deutschland  werden in zwei Jahren die Renditen auf derzeitigem Niveau  verharren, die Mieten moderat gewachsen sein und die unverändert  hohe Nachfrage nach Immobilien für ein weiterhin reges  Transaktionsgeschehen auf dem Investmentmarkt gesorgt haben.

Seitwärts auf heutigem Niveau 

Aufgrund vielschichtiger Meinungen von Branchenexperten  sowie unserer eigenen Analysen bewerten wir den Immobilienmarkt  auf Basis dieses wahrscheinlichen Szenarios als solide.  Er wird sich aller Voraussicht nach im Zweijahres-Horizont seitwärts  auf dem heutigen Niveau bewegen.

Ein weiterer Rekordlauf wie auch der Eintritt in eine schwächere  Phase werden parallel diskutiert, sind jedoch mit Blick  auf die hohe Stabilität der Märkte derzeit untergewichtet. Mit  jedem fiktiven Ereignis in den Szenarien, das durch Wahlergebnisse  oder Vertragsabschlüsse zur Realität wird, können sich  die Eintrittswahrscheinlichkeiten verändern.

Christian Ulbrich ist CEO & President von JLL.

(Dieser Beitrag stammt aus dem ZIA-Geschäftsbericht 2017)