Dieter Bullinger (debecon)

Neues Leben im Bestand von Flächen und Gebäuden

Seit vor 45 Jahren der erste Bericht des Club of Rome erschien, wissen wir, dass man mit natürlichen, endlichen Ressourcen sorgfältig umgehen soll: möglichst wenig und vor allem wenig neue verbrauchen und gebrauchte möglichst wieder verwerten, um sie neu nutzen zu können. Erst allmählich rückt ins Bewusstsein der breiteren Öffentlichkeit, dass auch Grund und Boden zu den nicht vermehrbaren Rohstoffen gehören.

Daraus folgt, den Flächenverbrauch dadurch zu reduzieren, dass man vorhandene Flächen und Gebäude stärker als bisher erneut nutzt, nachdem die ursprüngliche Nutzung entfallen ist. Flächensparen und verdichtetes Bauen durch Wiedernutzung im Rahmen einer nachhaltigen Siedlungs- und stärkeren Innenentwicklung wirkt der weiteren Zersiedelung entgegen und ist möglicherweise auch ein Weg aus der zunehmenden Knappheit an ökologischen Ausgleichsflächen.

Für die Bau- und Immobilienwirtschaft wird neben der Neuentwicklung von Gebäuden „auf der grünen Wiese“ die Wiedernutzung (bzw. die Verlängerung der Nutzungsdauer) von Bestandsobjekten immer wichtiger. Begriffe wie Redevelopment und Bauen im Bestand rücken immer stärker ins Bewusstsein aller im weitesten Sinne mit der Bauwirtschaft und Stadtplanung Befassten.

Redevelopment: Neue Nutzungen in vorgenutzten Gebäuden und Flächen

Beim Redevelopment geht es um Grundstücke und Gebäude, die schon vorhanden sind, bei denen aber die bisherige Nutzung weitgehend oder vollständig entfallen ist (z.B. ehemalige Gewerbe- und Industriebetriebe) und die einer neuen, aber andersgearteten
Nutzung zugeführt werden sollen (z.B. Einkaufszentrum, Hotel, Büro, Wohnungen, gemischt genutzte Objekte).

Unter einem Immobilien-Redevelopment ist demnach die Entwicklung (und anschließende bauliche Realisierung) eines Immobilienvorhabens auf Grundstücken (ausgenommen landwirtschaftliche Flächen oder „unberührte“ Natur) und in Gebäuden zu verstehen, die bereits heute oder in naher Zukunft nicht mehr ihrer ursprünglichen Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden. Bei diesen Immobilien ist also die bisherige Nutzung weitestgehend oder bereits vollständig entfallen, sie sollen durch Umbau der bestehenden Gebäude (oder ggf. Abriss und Neubau) einer neuen, andersgearteten Nutzung zugeführt werden. Ein Immobilien-Redevelopment bezieht sich also regelmäßig auf bestehende Grundstücke und Gebäude, die in der Vergangenheit bereits (z.B. industriell, kirchlich, militärisch) genutzt wurden oder immer noch (zumindest teilweise) genutzt werden, die aber durch einen bereits aktuell vorhandenen (teilweisen oder vollständigen) oder durch einen voraussichtlich kurzfristig eintretenden und möglicherweise länger andauernden Leerstand und völligen Entfall der bisherigen Nutzung bedroht sind. Charakteristisch für ein Redevelopment ist die Absicht, die Liegenschaften für neue, mit der bisherigen Nutzung
nicht verwandte Nutzungen baulich umzugestalten.

Um einem länger andauernden Leerstand und völligen Entfall der Nutzung von Immobilien entgegenzuwirken und gleichzeitig marktgängige Immobilienprojekte zu realisieren, bestehen grundsätzlich zwei, teilweise miteinander kombinierbare Möglichkeiten:

Einerseits der Abriss obsoleter, nicht mehr genutzter Gebäude (z.T. verbunden mit Boden-Dekontaminierungen) mit einem darauffolgenden Neubau neuer Gebäude für andere Nutzungen, zum anderen der Erhalt nicht mehr genutzter bzw. akut leerstandsbedrohter Gebäude durch Investitionen in die Bestandsobjekte (unter Berücksichtigung von Anforderungen des Denkmalschutzes, des Brandschutzes, der energetischen Sanierung etc.), ebenfalls auf eine neue Nutzung zielend.

Damit soll neben einer flächen- und ressourcensparenden Wieder- und Weiternutzung bestehender Immobilien auch eine Aufwertung des vorhandenen Bestandes an Grundstücken und Gebäudesubstanz sowie eine neue wirtschaftliche Zukunft und lohnenswerte marktliche Verwertung der Immobilien erreicht werden.

Allerdings sind Umgestaltungen des Flächen- und Gebäudebestandes mit vielerlei, schwer vorhersehbaren Risiken verbunden, insbesondere Qualitäts-, Kosten- und Terminrisiken (z.B. belastete Böden, verbaute Schadstoffe, einsturzgefährdete Bausubstanz, nicht ordnungsgemäße Bauausführung etc.). Deshalb sind auf derartige Redevelopments die Erfahrungen aus der Projektentwicklung von neuen Immobilien, welche erstmalig auf einer von Bebauungen und Nutzungen bislang freien, sozusagen jungfräulichen Fläche neu entstehen, zwar weitgehend, aber oftmals nicht 1:1 übertragbar.

Treiber für Redevelopments
Damit Flächen und Gebäude, die sich nicht mehr wirtschaftlich effizient nutzen lassen und die sich deshalb abrupt oder sukzessiv leeren, nicht längerfristig ungenutzt bleiben, um also den Verfall von Bausubstanzen und Immobilienwerten zu verhindern oder zu beenden, braucht es einerseits auf Seiten des Immobilieneigentümers einen wirtschaftlichen Zwang oder finanziellen Anreiz zur Verwertung. Zum anderen sind günstige städtebauliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen erforderlich ebenso wie eine nachfragegerechte Nutzungsidee mitsamt dahinterstehenden Menschen, die diese Nutzungsidee in ein wirtschaftlich und technisch machbares Redevelopment-
Projekt umsetzen. Letztlich bestimmt die Marktsituation, ob die Neunutzung von Bestandsimmobilien funktioniert – mit oder ohne öffentliche Finanzierungen, ohne die insbesondere die kulturelle Nachnutzung bestehender Gebäude meist nicht möglich ist.

Durch entsprechende bauliche Maßnahmen kann dann das Verbesserungspotenzial des Immobilienbestandes gehoben werden; die wirtschaftliche und technische Nutzungsdauer der Objekte beginnt von vorn. Kann das Projekt erfolgreich abgeschlossen werden, beginnt ein neuer Lebenszyklus der Immobilien, verbunden mit einer Wertsteigerung der Objekte und einer Neupositionierung am Markt. Und letztlich kann damit auch die Attraktivität einzelner, von „brownfield“-Entwicklungen bedrohter Stadtbereiche gesteigert werden; positive Auswirkungen auf das Stadtbild sowie die Belebung öffentlicher Räume sind erwartbar.

Beispiele für Redevelopments

Nur ein Beispiel von vielen für Redevelopments auf größeren Flächen – weitgehend ohne Erhalt von Bestandsgebäuden – ist die Entwicklung der Neuen Mitte mit dem Einkaufszentrum Centro und weiteren Unterhaltungs-und Freizeiteinrichtungen wie z.B. einem Musicaltheater auf einem Teil des 143 Hektar großen Geländes des ehemaligen Eisenverarbeitungs-, Stahlund Maschinenbauunternehmens Gutehoffnungshütte in Oberhausen (D). Ähnlich verhält es sich bei der Entwicklung von Einkaufszentren (teilweise mit weiteren Nutzungen wie Hotels, Museen, Büros etc.) auf anderen ehemaligen Industriearealen, allerdings unter weitgehendem Erhalt von Bestandsbauten, z.B. bei der früheren Textilfabrik Manufaktura in Lodz (PL), bei der
Umgestaltung der ehemaligen Fiat-Autofabrik Lingotto in Turin (I) oder der Neunutzung der Gasometer-Objekte in Wien (A) und dem Umbau einer ehemaligen Papierfabrik in Zürich (CH) – Sihlcity.

Zu den spektakulärsten Redevelopments gehört sicher die vorkurzem fertiggestellte Elbphilharmonie in Hamburg (D), die als Konzerthaus (mit ergänzenden Wohnungen und einem Hotel) auf dem Baukörper eines ehemaligen Hafen-Lagerhauses (Kaispeicher A) errichtet wurde. Gerade dieses Objekt kann auch als Beispiel dafür dienen, welche planerischen, technischen, organisatorischen und rechtlichen Risiken solche Redevelopments mit sich bringen können und welche enormen Kostenfolgen
dies haben kann.

Was Redevelopments erleichtern könnte

Einem Redevelopment können vielfältige Hindernisse im Wege stehen. Neben finanziellen und technischen Problemen sind insbesondere diverse Rechtsvorschriften (z.B. aus den Bereichen Bauplanung, Denkmalschutz, Energieeinsparung, Altlasten,
Brandschutz, Umweltschutz, Steuern) daraufhin zu prüfen, inwieweit sie die Umsetzung von Redevelopment-Projekten erschweren.

Bei Redevelopments kann auch eine Arbeitshilfe der gif (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung) hilfreich sein: „Redevelopment – Leitfaden für den Umgang mit vorgenutzten Grundstücken und Gebäuden“ (erschienen im Januar 2016, gratis zu bestellen unter http://www.gif-ev.de/onlineshop/detail/302). Neben einer Definition verschiedener Begriffe und der Darstellung besonders zu beachtender Fallstricke beim Bauen im Bestand liefert der Leitfaden eine Checkliste für das Vorgehen im Redevelopment-Prozess und stellt damit für alle mit derartigen Fragen Befassten eine nützliche Arbeitshilfe zur Ertragssteigerung und Risikominimierung bei vorgenutzten Immobilien dar.

Dieter Bullinger ist Geschäftsführer der debecon GmbH.

(Dieser Beitrag stammt aus dem ZIA-Geschäftsbericht 2017)