Han Joosten (BPD Immobilienentwicklung)

Vereinfachung und Digitalisierung des Planungs- und Baurechts in den Niederlanden

In den Niederlanden ist in den Jahren 1995 bis 2010 eine Lawine von neuen Vorschriften, Regeln und Gesetzen auf die Immobilienentwicklungs- und Baubranche niedergegangen.

Nicht nur Europa und Brüssel „sind schuld“ an der Überregulierung. Auch der hohe Wohlstand hat zu zahlreichen politischen Begehrlichkeiten geführt. Viele Regierungen und Städte haben die Regulierung zu einem Sport gemacht. Mit dem unausgesprochenen Ziel einer „risikolosen Gesellschaft“.

Die Politik hat sich in tausende Gesetze und Vorschriften verstrickt, wobei diese Gesetze und Vorschriften auf Bundesebene manchmal nicht mit regionalen und städtischen Regeln in Einklang zu bringen waren. Die Notwendigkeit der neuen Vorschriften war immer weniger nachweisbar und der Freiraum für das Treffen von effektiven Entscheidungen mit Hilfe unseres gesunden Menschenverstandes war nicht mehr vorhanden.

Die Wohnungsmarktkrise in den Niederlanden wurde durch die Wirtschaftskrise in den Jahren 2008 und 2009 verursacht. Die Verkaufspreise für Wohnimmobilien sanken um 20 bis 30 Prozent, die Banken waren verunsichert und kaum noch bereit, Hypotheken zu vergeben. Haushalte, die ihre Wohnung oder Haus in der Hochkonjunktur (2001-2006) mit einem Loan-to-Value Ratio (LTV) von 100-110 Prozent zu hohen Preisen gekauft hatten, bekamen finanzielle Probleme, wenn sie ihre Immobilie mit Verlust verkaufen mussten, beispielsweise infolge von Arbeitslosigkeit oder bei einer Scheidung. Sowohl in der Gesellschaft und Wissenschaft als auch in der Politik wurde 2010 folgende Frage immer öfter gestellt: Brauchen wir wirklich alle Vorschriften sowie (Planungs- und Bau-) Verfahren noch, um eine gute, nachhaltige Wohnqualität realisieren zu können? Bezahlbares Wohnen wurde zu einem wichtigen Thema. Grund hierfür war das Bauvolumen, welches drastisch abgenommen hatte (50 Prozent weniger Baugenehmigungen); die Verwaltungen hatten auch die Zeit, sich mit der Frage zu beschäftigen: „Was würde passieren, wenn 30 Prozent aller Vorschriften gestrichen werden?“ Würde die Welt zusammenbrechen, die Wohnungen nicht mehr bewohnbar sein, sich die Bürger benachteiligt fühlen und unglücklich werden?

Das niederländische Innenministerium BZK, das für die Wohnungspolitik zuständig ist, hat im Jahr 2009 ein Aktionsprogramm „Bau“ gestartet, um die Krise zu bewältigen. Einer der konkreten Vorschläge war die Gründung einer Arbeitsgruppe
Entschlackung (bewusst „Aktionsteam“ genannt) unter der wissenschaftlichen Leitung von Professor Friso de Zeeuw (TU Delft). Hauptaufgabe war es, die wenigen Wohnungsbauinitiativen, die es in der Krise gab, nicht durch Vorschriften und Regeln zu bremsen. Das Projekt lief sehr zügig an: Im Jahr 2012 meldeten sich acht Gemeinden mit Pilotprojekten an, 2013 und 2014 wieder je acht. Die Kosten wurden vom Ministerium übernommen. Die Webseite http://www.ontslakkengemeente.nl schaffte
und schafft immer noch Transparenz.

Das Grundgerüst für die Entschlackung steht auf zwei Säulen:

  1. starke Reduzierung von Vorschriften, Normen, Leitfaden, usw.
  2. Einstellung, Mentalität, Benehmen, Kommunikation (Ist ein 20 Seiten langer Brief der Verwaltung oder ein persönliches Gespräch effektiver?)

Jedes Pilotprojekt beinhaltet eine kritische Betrachtung aller Vorschriften: Welche Regeln sind kontraproduktiv oder bremsen sich gegenseitig sogar aus? Sektorale Strategieberichte (zum Beispiel Umwelt, Verkehr oder Wohnen) sind oft kaum aufeinander abgestimmt und machen die Realisierung von Bauprojekten unnötig schwer. Entschlacken bedeutet: schneller – preiswerter – flexiblerer. Die meisten Initiativen waren erfolgreich und führten zur generellen Streichung von Vorschriften und von kompletten Strategieberichten. Die Gemeinde Amstelveen
(85.000 Einwohner) hat sogar eine „Kafka-Brigade“ eingerichtet, die 27 Strategieberichte ersatzlos in den Aktenvernichter steckte. Diese Entschlackungspolitik für Bauprojekte kann nur erfolgreich durchgeführt werden, wenn die Beteiligten folgende Aufgaben und Pflichten einhalten:

Initiatoren (Projektentwickler und Bauherren):

  • 100 Prozent Transparenz über Kosten, Risiken, Gewinn/Verlust
  • ausgezeichnete Marktkenntnisse (Wohnraumbedarf, Preise, Qualitäten)
  • besonderer Blick für öffentliche Interessen
  • selbstständige Organisation der Kommunikation und Abstimmung zwischen Bürgern und Unternehmen in der Umgebung des Projektes

Öffentliche Verwaltung und Politik:

  • nichts anfassen, was zwischen Initiatoren und Bürgern
  • schon positiv läuft
  • Ämter konzentrieren sich nur auf die Kernthemen
  • nicht ein Dezernent oder Stadtbaurat ist verantwortlich, sondern die gesamte politische Führung
  • (Kleinere) Probleme sind bei einer Tasse Kaffee besser zu lösen als durch Kommunikation mit Briefen
  • 100 Prozent Transparenz über Motivation und Entscheidungen

Viele Gemeinden kamen zur Einsicht, dass gesunder Menschenverstand mehr Erfolg und Glück für die Bürger und Unternehmen bringen kann, statt 100 Vorschriften genau zu befolgen.

Die neue Gesetzgebung 2016-2019

Inzwischen arbeitete das Ministerium an einem neuen Gesetz für die Realisierung von Planungs- und Bauprojekten, am sogenannten „Umgebungsgesetz“. Ziel dieses Gesetzes ist es, die verschiedenen Konzepte für Regional- und Stadtplanung, Umwelt und Natur besser aufeinander abzustimmen und den Gemeinden und Provinzen mehr Spielraum zu geben, ihre Planungspolitik auf die örtlichen Bedürfnisse und Ziele abzustimmen, ohne durch Bundesgesetze daran gehindert zu werden. Weiterhin schafft dieses Gesetz den Freiraum für private Initiativen, die ohne detaillierte Genehmigungen mit langen Verfahrungswegen jetzt möglich geworden sind. Dabei steht immer das Ziel an erster Stelle, nicht mehr die Vorschriften. Politischer Leitfaden: Im Prinzip soll vieles möglich sein, nur wenn es wirklich nicht geht, soll es nicht gemacht werden.

Die Fakten

  • 26 Gesetze werden aufgehoben und in das sogenannte Umgebungsgesetz integriert
  • 350 statt 5.000 Paragraphen
  • 10 statt 120 Bundesvorschriften
  • ein Gesetz für alle Themen, die sich mit der Lebensumgebung
    beschäftigen
  • nur noch ein Umgebungsplan mit wenigen Festlegungen
    statt mehrere Bebauungspläne
  • Möglichkeit für Gemeinden, von Spielregeln und
    Vorschriften abzuweichen, wenn das Ergebnis für die
    Betroffenen besser ist

Das neue Gesetz ist mit einer großen politischen Mehrheit aus fast allen politischen Lagern 2015 im Parlament verabschiedet worden; nur die Grünen waren dagegen. Das Gesetz wird bis 2019 in Phasen eingeführt.

Praktische Vorteile: die Digitalisierung macht es möglich

Unternehmen und Bürger, die ein Projekt initiieren wollen, müssen sich nur noch an eine einzige Einrichtung wenden, und das auch nicht mehr persönlich, sondern nur noch digital. Die Zustimmung wird nur von einer Stelle erteilt (zum Beispiel von der
Gemeinde) und höhere Verwaltungsebenen sind nicht mehr zuständig. Die Bürger und Unternehmen brauchen keine weiteren Genehmigungen einzuholen.

Bauträger, die Wohnungen oder Büros realisieren wollen, profitieren von der starken Reduzierung der Vorschriften, da dadurch die Bearbeitungszeiten drastisch verkürzt werden. Keine detaillierten Bebauungspläne mehr, viel weniger Voruntersuchungen (Boden, Archäologie, Lärm), Digitalisierung des Verfahrens (Wartezeiten für einen Termin im Planungsamt oder während einer Sprechstunde gehören der Vergangenheit an), keine teuren und zeitfressenden  Architekturwettbewerbe mehr, Abstimmung mit dem Baudezernenten ohne aufwendige Bürgerbeteiligungsverfahren. Es steht den Gemeinden zwar frei, mit allen Beteiligten (Bürgern, Architekten, Bauträgern, Wohnungsbaugesellschaften) abweichende Kooperationsmodelle zu vereinbaren, es gibt aber keine Pflicht mehr.

Für alle neuen Aktivitäten sowie Bauinitiativen, die von einem festgesetzten Umgebungsplan abweichen, muss eine Abweichungsgenehmigung beantragt werden (das geht nur digital). Diese Genehmigung kann nur von einem Baudezernenten/
Baustadtrat erteilt werden.

Ein Einspruch durch den Gemeinderat oder die Bürger ist nicht möglich. Im Prinzip darf diese Abweichungsgenehmigung nicht abgelehnt werden. Nur wenn das Vorhaben nicht im Einklang mit dem Inhalt UND mit den Zielen des  Umgebungsplanes ist, ist innerhalb von acht Wochen eine Ablehnung gestattet.

Beispiel: Ein Bauträger möchte auf einem gewerblich genutzten Grundstück 80 Wohnungen errichten. Im Umgebungsplan der Gemeinde ist für dieses Grundstück „Gewerbe“ festgelegt, aber die allgemein formulierte Ziele des Umgebungsplanes beinhalten unter anderem „mehr Wohnraum schaffen für Familien mit Kindern“. Der Baustadtrat muss dann innerhalb von acht Wochen und ohne Abstimmung mit dem Gemeinderat und den Bürgern eine Abweichungsgenehmigung erteilen, wenn dieses Projekt Wohnungen vorsieht, die groß genug für Familien sind.

Wenn dieses neue Gesetz und die digitale Infrastruktur vollständig im Jahr 2020 implementiert sind, werden viele Genehmigungsverfahren nur noch wenige Tage und höchstens acht Wochen dauern. Die Prüfung und Abstimmung findet dann fast
nur noch digital statt. Alle Daten und Informationen sind digital für alle Bürger, Unternehmen und weitere Interessenten 24 Stunden und 365 Tage im Jahr verfügbar, sogar auf Grundstücks- und Gebäude-Ebene.

Gewinner sind die Bürger, die dringend Wohnraum suchen, weil die Vorbereitungszeiten erheblich kürzer werden und kostentreibende Vorschriften gestrichen sind; dies senkt die Entstehungskosten und damit können auch bezahlbare Wohnungen entwickelt werden. Wenn kostengünstige Wohnungen von Politik und Bürgern gewünscht sind, können Vorschriften und Verordnungen, die die Baukosten in die Höhe treiben, zum Teil ignoriert werden (zum Beispiel durch Verzicht auf einen Architektenwettbewerb, keine Stellplätze mehr, Streichung des Kostenbeitrages zur Kita, dünnere Innenwände).

Unternehmen wie Bauträger, aber auch Einzelhandelsgeschäfte können viel  schneller ihr Business organisieren, weil die Behördenbremse aufgehoben ist.

Überlegungen für Deutschland

Die Trends in der Bundesrepublik zeigen schon viele Jahre in eine andere Richtung:

  • Es gibt immer mehr statt weniger Vorschriften und Gesetze, die auch oft kontraproduktiv sind und nicht mit bereits existierenden Vorschriften im Einklang stehen,
  • es wird nach mehr Geld für Personal in den Bau- und Planungsämtern gerufen, statt zukunftsorientiert und effizient in die Digitalisierung zu investieren,
  • es wird an verschiedenen Länderbauordnungen festgehalten statt sich auf eine Bauordnung auf Bundesebene zu beschränken,
  • die Planungs- und Genehmigungsverfahren werden mit sehr vielen Beteiligten durchgeführt und sind sehr langatmig,
  • die Bürgerbeteiligungspolitik ist fast nur auf die eigenen Interessen fokussiert, anstatt gesellschaftliche Ziele zu unterstützen.

Die Folgen sind in den Städten und Gemeinden sichtbar: Der Wohnungsneubau stockt, der Bedarf an neuen Wohnungen steigt, die Entstehungskosten steigen immer höher, bezahlbare Wohnungen können kaum noch realisiert werden; und viele Bau- und Planungsämter sind überfordert. Die Verlierer sind auch die Bürger, unsere Städte und Gemeinden.

2015 hat die Baukostensenkungskommission ihren Abschlussbericht vorgestellt. Ihre Empfehlungen beziehen sich hauptsächlich auf bautechnische Maßnahmen. Vielleicht kann 2017 eine Vorschriftensenkungskommission eingerichtet werden, mit dem übergeordneten Ziel der Entschlackung und Vereinfachung: 30 Prozent weniger Regeln und Vorschriften im Planungs- und Baubereich im Jahr 2020. Die Niederländer sind bereit zu helfen.

Han Joosten ist Leiter Marktforschung der BPD Immobilienentwicklung Deutschland und der BPD Europe BV.

(Dieser Beitrag stammt aus dem ZIA-Geschäftsbericht 2017)