Stephan Kohler (EnergieEurasia GmbH)

Die Immobilienwirtschaft als Vorreiter

Die Immobilien in Deutschland spielen mit einem Anteil von rund 40 Prozent am Energieverbrauch sowie von rund 20 Prozent bei den CO2-Emissionen eine wichtige Rolle bei der Umsetzung der Energiewende und bei der Erreichung der Klimaschutzziele der Bundesregierung. Dass die Gebäudebesitzer und die Immobilienwirtschaft sich dieser Verantwortung bewusst sind und sie aktiv wahrnehmen, kann anhand der Vergangenheit gut nachgewiesen werden.

Während die gesamten CO2-Emissionen in Deutschland von 1990 bis zum Jahr 2014 nur um 27 Prozent gesenkt wurden, und damit noch deutlich von dem von der Bundesregierung beschlossenen 40 Prozent Reduktionsziel für das Jahr 2020 entfernt
sind, wurden im Gebäudesektor die CO2-Emissionen bis zum Jahr 2014 bereits um 43 Prozent reduziert. Der Immobilienwirtschaft ist aber bewusst, dass sie sich auf diesem bisherigen Erfolg nicht ausruhen kann und darf, sondern Strategien entwickeln muss, um die Zielwerte für das Jahr 2030 und 2050 zu erreichen. Bis zum Jahr 2030 sollen die CO2-Emissionen von 119 Millionen Tonnen CO2 (2014) um rund 50 auf dann rund 70 Millionen Tonnen reduziert werden.

Für die Erreichung dieser Reduktionsziele muss ein gut abgestimmter Instrumentenmix zwischen ordnungsrechtlichen Maßnahmen, Förderprogrammen und Maßnahmen der Gebäudebesitzer und Investoren entwickelt werden. Dabei sollte die oberste Maxime sein, so viel Ordnungsrecht wie nötig und so viel Markt wie möglich. Dieser Grundsatz wurde und wird von der Politik nicht umgesetzt, mit dem Ergebnis, dass die Gesetze
und Verordnungen immer komplizierter und verwirrender werden, was die Umsetzung durch die jeweiligen Akteure sehr erschwert. So wird z.B. in der  Energieeinsparverordnung (EnEV) immer noch mit Primärenergiefaktoren gearbeitet, obwohl doch die CO2-Reduktion in den Fokus gestellt werden sollte, was auch die Immobilienwirtschaft fordert.

Die im Koalitionsvertrag vereinbarte Zusammenführung von Energieeinspargesetz (EnEG), EnEV und dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) in ein Gesetz  ist nicht realisiert worden, obwohl dies zu einer wesentlichen Vereinfachung geführt hätte. Auch die Einführung einer steuerlichen Förderung von  Energieeinsparmaßnahmen im Gebäudebereich ist nicht umgesetzt worden, obwohl es als sehr wirksames Instrument in allen Programmen genannt wurde.

Angesichts dieser unbefriedigenden Situation haben sich die immobilienwirtschaftlichen Verbände dazu entschlossen, eigene Vorschläge für die Erreichung der Klimaschutzziele der Bundesregierung zu erarbeiten und sie der Politik zur Umsetzung vorzuschlagen. Wichtige Empfehlung an die Politik ist dabei, dass der Versuch der detaillierten Feinsteuerung aufgegeben wird, was bisher auch wenig erfolgreich war, und insbesondere im Gebäudebestand nicht umsetzbar ist. Die Politik sollte sich darauf konzentrieren, den Immobilienbesitzern einen CO2-Reduktionspfad vorzugeben, den sie
in Fünf- oder Zehnjahresschritten zu erfüllen haben. Für die Erreichung der Ziele ist die Möglichkeit einer technologieoffenen Systemoptimierung dringende Voraussetzung. Damit hat der Gebäudebesitzer die Möglichkeit, je nach Gebäudetyp und unter Beachtung der spezifischen Situation die Maßnahmen auszuwählen, mit denen er die effizienteste CO2-Reduktion erzielt. Dabei wird natürlich akzeptiert, dass ein gewisser Energieeffizienzstandard für die Gebäudehülle erfüllt wird, z.B. der, der in der EnEV 2016 definiert wurde. Bisher konzentriert sich die Politik bei ihrer Effizienzpolitik sehr stark auf die Errichtung oder Sanierung von Gebäuden, also auf die Investition in Technik. Dabei wird aber vernachlässigt, dass auch ein erhebliches Effizienzpotenzial während des Betriebs des Gebäudes realisiert werden kann. Studien weisen bis zu 30-40 Prozent an Einsparpotenzial aus, die durch ein gutes Gebäudemanagement realisiert werden kann. Deshalb wäre neben der Förderung von Investitionen auch die der Betriebsoptimierung eine sinnvolle Maßnahme.

Weiterhin müssen neben der gebäudescharfen Bilanzierung zukünftig auch Quartierskonzepte sowie Smart City-Lösungen anerkannt werden, wodurch sich weitere effiziente Lösungsoptionen eröffnen. Der Einsatz von biogasbetriebenen  Blockheizkraftwerken zur Strom-, Wärme- und Kälteerzeugung wird dadurch wirtschaftlicher, aber auch die Abwärmenutzung von Gewerbe- oder Industriebetrieben.

Eine besondere Bedeutung kommt dem Thema Sektorkoppelung zu, bei der es insbesondere um die Integration der Stromerzeugung aus Photovoltaik- und Windkraftwerken geht. Die Wärme-, Kälte- und Stromnachfrage in den Gebäuden eignet
sich sehr gut für die Aufnahme der flukturierenden und nicht immer bedarfsgerechten Stromerzeugung aus PV- und Windkraftwerken. Power to Heat, Power to Cool oder die Nachfragesteuerung von elektrischen Anwendungen in Gebäuden, das sogenannte Demand Side Management (DSM), bietet viele Optimierungsmöglichkeiten. Dabei geht es nicht nur um die Integration von gebäudenahen Stromerzeugungsanlagen wie z.B. Dach-PV-Anlagen, sondern auch um die Stromerzeugung aus Windkraftwerken, die in gebäudefernen Gebieten stehen. Die Immobilienwirtschaft ist in diesem Zusammenhang dazu bereit, ein transparentes Nachweissystem zu akzeptieren und anzuwenden, um das oftmals von der Politik befürchtete „green washing“ zu vermeiden. Der Einsatz von effizienten digitalen Planungsmethoden und Instrumenten ist ein weiterer wichtiger Schritt für die Erreichung der CO2-Reduktionsziele, sowie die Verknüpfung mit einer Innovationsstrategie, die z.B. die Chancen und Möglichkeiten der Digitalisierung heute bietet. Ein weiterer Vorschlag der Immobilienwirtschaft ist die Einführung eines Klima-Cents oder einer CO2-Steuer, mit der die Wirtschaftlichkeit der CO2-Reduktionsmaßnahmen gefördert werden kann. Gleichzeitig kann mit den Erträgen ein Innovationsfonds aufgebaut und finanziert werden, mit dem wiederum Effizienzmaßnahmen gefördert werden können.

Die Immobilienwirtschaft hat mit den dargestellten Vorschlägen ein Paket vorgelegt, mit dem die CO2-Reduktionsziele erreicht werden können. Es schafft die notwendige Flexibilität, die aufgrund der Verschiedenartigkeit der Gebäudetypen,  Siedlungsstrukturen und Nutzungsstrukturen dringend erforderlich ist. Die Immobilienbranche erkennt die Klimaschutzziele der Bundesregierung an und ist zur aktiven Mitwirkung an der Erarbeitung einer Umsetzungsstrategie bereit. Sie fordert aber auch ein, dass die Politik die gleichen Maßstäbe an die Realisierung der CO2- und Energieeffizienzziele in den öffentlichen Gebäuden stellt wie an private Gebäudebesitzer. Staatliche Gebäude, egal ob auf kommunaler, Länder- oder Bundesebene, müssen als Vorreiter die wirtschaftlichen CO2-Einsparmaßnahmen konsequent umsetzen und somit als Vorbild dienen.

Wir wissen heute aber auch sehr genau, dass wir die vollständige Dekarbonisierung der Volks- bzw. Immobilienwirtschaft nicht mit den heute im Einsatz befindlichen Technologien schaffen werden. Deshalb kann mit der von der Immobilienwirtschaft vorgeschlagenen Strategie ein Milliardenmarkt mobilisiert werden, der viele qualifizierte Arbeitsplätze schafft sowie die Entwicklung von vielen innovativen Technologien und Dienstleistungen.

Stephan Kohler ist Geschäftsführer der EnergieEurasia GmbH.

(Dieser Beitrag stammt aus dem ZIA-Geschäftsbericht 2017)